Содержание дома или квартиры в черногории

Содержание

Недвижимость →

Содержание дома или квартиры в Черногории

Каково было традиционное жилище Черногории и каким быть ее современному дому? Наш собеседник – архитектор, президент компании «Сатко – 3Т» Веселин Савичевич.

Веселин, в последние годы у человека появилась возможность не только стать обладателем готовой квартиры или уже построенного кем-то до него здания в Черногории, но и купить участок земли, на котором возвести свой собственный дом по своему собственному вкусу. Каковы традиции строительства домов на побережье Адриатики?

Традиционный стиль Черногории прочно базируется на исторических корнях. События богатого прошлого век за веком отражались в этом стиле, придавая ему, в конце концов, неповторимый и ни на что не похожий образ.

Достижения современной архитектуры, конечно же, значительны, они соответствуют современному темпу жизни, но если воспринимать их в отрыве от прошлого, то и они покажутся недостаточно естественными и недостаточно комфортными.

Архитектура – искусство организации пространства – очень зависит от образа жизни, от менталитета. Это не только вопрос истории или собственно архитектуры, это вопрос культуры вообще, вопрос комфорта, в том числе современного понимания уюта.

Здания, дома должны быть материализацией сложившегося веками образа. И это должно отражаться и в ориентации, и в материалах, из которых строят дома, и в этажности.

Каков он – традиционный черногорский дом? Как он ориентирован, из чего построен?

Почти все черногорское побережье Адриатики, кроме фьордов, расположено с востока от моря, поэтому естественная ориентация дома – на запад.

Традиционно в черногорском доме очень мало окон на север, север – это ветры, холод, кроме того, исторически так сложилось, что окна в черногорском доме достаточно маленькие. Они делались с таким расчетом, чтобы летом в доме было прохладно, а зимой можно было сберечь тепло.

В холодное время года в доме отапливалось одно помещение, обычно первый этаж, кухня, причем система отопления была проста – печь и дымоход. Но каменные стены могли долго отдавать тепло.

Традиционный материал строительства дома – камень, крыша – из черепицы. Дом с черепичной крышей хорошо смотрится и уже давным-давно стал элементом здешнего пейзажа. Отдельно можно сказать и о венецианском стиле, который сохранился в старой Будве, Которе, он тоже традиционен для Черногории и сейчас частично восстанавливается.

Но за 30 с лишним лет профессиональной жизни я пришел к выводу, что в наши дни в доме должно быть разумное сочетание традиционного и современного, комфортного. Нельзя отказываться ни от того, ни от другого.

Как можно сохранять неприкосновенными старинные постройки, забывая, что сегодня есть водопровод, автоматика, звук, техника? Уют в современном понимании заключается не только во внешней привлекательности, но и в функциональности зданий и интерьеров.

Даже самый красивый предмет, если им невозможно пользоваться, превращается в экспонат в музее. Если жестко ограничивать себя заданными столетия назад рамками, есть риск попасть в тупик. Надо просто иметь меру, отнестись к этому аккуратно.

Надо соединить старое и новое так, чтобы, обеспечивая возросшие потребности человека в комфорте, современное не выступало акцентом и не заслоняло собой традиционный стиль. Сейчас появились такие нейтральные материалы, которые, не привлекая к себе внимания, даже в старинном доме обеспечивают привычный уровень быта.

А как сочетать?

Это действительно сложно. Когда в линиях современного здания угадывается исторический образ, кажется, что этого можно добиться одним росчерком пера, однако, чтобы создать такой проект, нужно много пройти, прочувствовать, на самом деле это очень индивидуально. У меня так складываются мои дома: я проектирую по традиционной схеме, но наполняю ее современным содержанием.

Веселин, с чего начинается хороший дом? Как понять, какой дом тебе нужен, как избежать ошибок еще тогда, когда на месте будущего дома – участок земли?

Начинать нужно не с картинки фасада и даже не с определения площади постройки, а с функций каждого помещения будущего дома. Если мы строим для человека дом, то мы должны знать, кто он. Важен род его занятий – скорее всего, у бизнесмена и у музыканта будут разные дома.

Важно, какое у него настроение – у привычного к одиночеству меланхолика и шумного холерика представления об уютном доме тоже будут разниться. Важно, какие у него отношения в семье, каков возраст членов семьи, сколько лет детям.

Возможно, тещу с зятем лучше поселить подальше друг от друга, так же отделить помещения для детей и пожилых, а возможно, наоборот – комнаты внуков и бабушки, которая за ними присматривает, стоит сделать рядом.

Но, строя новый дом для всей семьи, стоит задуматься еще и вот о чем. В России, как и в Черногории, как и вообще у славян, сложился культ дома. Так же, как одной из традиций является культ фамилии.

От своей фамилии не принято отказываться, ею хотят гордиться, полагается, чтобы и дети, следующее поколение, тоже гордились ею. Точно так же происходит и с домом: я его построил – я от него не отказываюсь, несмотря на то, что теоретически в этом доме я в жизни не буду жить, и мой сын никогда не будет.

Но я этот дом не продаю. Насколько это правильно? Мне кажется, это уже прошлое. Нельзя так жить, сейчас другое время.

Вы можете построить дом, можете купить дом, но у каждой семьи есть разные периоды. Есть период, когда семья формируется. Вы женитесь, рождаются дети, семья развивается, растет, под это вы создаете свой уют. Этот уют состоит из дома, и, в том числе, из вещей, которые в этом доме находятся.

Это касается и электрической плиты, и стола, и кресла, и картин, которые висят на стенах. Когда есть дети, когда дети учатся, у вас может быть кабинет, детские комнаты, кухня, столовая.

Но через некоторое время дети вырастают и начинают покидать родительское гнездо, некоторые совсем уходят из семьи, строят свои дома, а человек остается привязан к старому дому или квартире. Человек не может оторваться от него, несмотря на то, что ему там уже не комфортно.

Как жить вдвоем в пятикомнатной квартире? Какой уют, если в некоторые комнаты человек заходит раз в месяц? Я считаю, просто надо разделять период рождения семьи, период развития семьи, период, когда дети создают свои семьи. И, соответственно этому периоду, выбирать себе дом.

И не бояться?

И не бояться переходить в жилище «по периоду». Зачем ухаживать за местом, которое уже не соответствует образу жизни? В доме, конечно, может быть дополнительная комната для гостей или для детей, которые приедут навестить родителей.

Но какой смысл держать дома и квартиры с большим количеством спален или столовыми, рассчитанными на 20-30 человек, в расчете, что когда-то кто-то приедет туда? Вряд ли сам хозяин каждый день будет садиться за огромный стол в этой столовой, чтобы съесть тарелку лапши.

В безлюдном помещении с высокими потолками и дорогими витринами он будет чувствовать себя хуже, чем в ресторане!

Многие люди приходят ко мне с просьбой спроектировать дом и высказывают пожелания: нужна комната отдыха, гостиная, каминная, бильярдная. Я спрашиваю: «Это будет клуб?» «Нет! – отвечает заказчик. – Это для того, чтобы с друзьями время проводить».

Но даже если человек может позволить себе построить целый дворец, ему некогда будет всем этим пользоваться, если он работает. Если развлечение длится 24 часа в сутки и 30 дней в месяц, тогда я не считаю это развлечением – это уже тяжелая работа.

Так что при подходе к отдыху и организации жизни и жилья надо в первую очередь исходить из будней, а не из тех праздников, когда приезжают гости.

Для многих россиян дома в Черногории – не основное жилье. Это дом для пребывания летом или для того, чтобы там проводили время бабушка с внуками или жена с детьми. Каким должен быть такой дом?

Это можно считать дачей. В этом качестве сейчас иногда тоже возводят особняки площадью в несколько тысяч квадратных метров. Обжить это очень сложно. В эксплуатации это очень дорого.

Коэффициент использования этого здания очень маленький. Как у «навороченного» компьютера мы пользуемся всего 1,5-2 % его возможностей, так и у дома площадью 300-500 квадратных метров обживается не больше 5 %.

Вопрос – рационально ли это?

Я считаю, если у человека есть возможность построить дом для отдыха, там должны быть удобные гостиная, кухня, столовая и спальни по количеству человек. Я считаю, что все пустые помещения в доме – это излишества, которые нарушают уют.

Как будто, покупая автомобиль на двоих, вы выбираете микроавтобус (или вообще автобус!) на случай, если вдруг когда-нибудь кого-нибудь понадобится подвести.

Даже если дом строят с расчетом на гостей, строят-то его все равно для себя!

Какие материалы вы порекомендуете?

Массу возможностей дает стекло. Стекло – универсальный материал, очень благодарный и пластичный, благодаря стеклу традиционная архитектура в последнее время значительно расширила свои возможности.

А этажность?

В последние годы я замечаю, что строят здания и больше трех-пяти этажей, хотя прежде в Черногории это было запрещено. Высокий дом очень сложно вписать в ландшафт – это одна проблема. Но есть и другая: больше этажей – больше людей.

Черногория хороша не только в сезон, но и вне сезона, и весной, и осенью, потому что людей привлекают не только пляжи и купание, но и зелень, и воздух. Хотелось бы, чтобы увеличение туристического предложения шло за счет качества услуг, а не за счет количества отдыхающих. Толкаться в толпе – не для всех. Хотелось бы сохранить эти уникальные места.

Веселин, свою гостиницу на побережье Вы построили по своему проекту и в соответствии со своими взглядами. Какая она?

Было время, когда для меня вся бывшая Югославия была как родная. Мне неважно было, где останавливаться, я хорошо чувствовал себя и в палатках, и в гостиницах.

Но когда у вас появляются маленькие дети, вы начинаете очень внимательно относиться к тому, где собираетесь отдохнуть. Самым главным становится то, как чувствуют себя дети, где им хорошо.

Тем более, если испортишь отпуск, исправить ситуацию можно только через год, поэтому рисковать не хочется.

Зная эти места, я понял, что самый тихий, спокойный, уютный город для семейного отдыха – это Петровац. Поскольку участок, который помог мне найти мой друг, оказался достаточно просторным, я решил построить дом, который можно сдавать. Когда я проектировал здание, я старался вписать его в ландшафт и обыграл рельеф места под уклоном, в результате комнаты получились на разных уровнях.

Сейчас гостиница, которая называется «Реноме», состоит из 16 апартаментов с рестораном и бассейном. Апартаменты обеспечивают полный комфорт для семьи из двух или четырех человек, семья получает комнату с видом на море, машиноместо, перед гостиницей имеется зеленая зона, есть бассейн, ресторан на террасе.

Расположены апартаменты не в центре города, где ездят машины, а в небольшом отдалении от дороги, всего в 4-5 минут ходьбы от пляжа Лучица – одного из самых лучших пляжей в Черногории, там галька, и к этому пляжу не подходит город. Территория у гостиницы большая, и там достаточно безопасно. Я не ищу никакой коммерции.

Для меня этот объект очень важен прежде всего тем, что я там могу принимать своих друзей, партнеров по бизнесу. И в этом году, и в прошлом многие фирмы, в том числе немецкие, предлагали даже не купить, но хотя бы сдать им гостиницу в аренду. Но я не согласился, я бы тогда потерял эту возможность самому устанавливать правила, от которых зависят традиции «Реноме».

Сейчас это семейное дело, управляют отелем члены моей семьи, делают они это не профессионально, но зато от души.

Люди потому и едут отдыхать не в Турцию или на острова, а в Черногорию: она особенная, здесь сохранилась естественная среда и человеческие отношения. И это надо беречь и в общении, и в архитектуре.

Справка

Дом в «медитеранском стиле» – каменная двух-трехэтажная постройка с черепичной крышей. Первый этаж предназначен для хозяйственных помещений и кухни с очагом, на втором должны находиться гостиная и комнаты отдыха, на третьем – спальни.

Тепло от очага распространялось по всему дому и надолго сохранялось благодаря толстым стенам. Многие черногорские традиционные дома окружены садами, имеют внутренний дворик и большие террасы под открытым небом.

Эти строения настолько вписываются в окружающую среду, что кажутся ее частью.

Совет от архитектора Веселина Савичевича

В современном доме для отдыха должны быть удобные гостиная, кухня, столовая и спальни по количеству человек. Комната отдыха для гостей, бильярдная или каминный зал в таком доме не обязательны – с гостями можно сходить в клуб или в ресторан.

Даже частое посещение самых дорогих заведений обойдется гораздо дешевле одной бильярдной в 60-70 квадратных метров, которая большую часть времени пустует.

А вот размеры земельного участка лучше не ограничивать: там можно строить бассейны, площадки для отдыха, террасы под открытым небом, внутренние дворики, разбивать сады и цветники.

Источник: http://jadrangroup.com/s/media-proekty/zhurnal-navigator-montenegro/nedvizhimost/dom-ili-kvartira-v-chernogorii-kak-sdelat-pravilnyj-vybor/

недвижимости в Черногории

Налоги и коммунальные платежи

Все физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилья в Черногории, должны платить налог на имущество.

Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет 0,08-0,8% от кадастровой стоимости объекта (с учетом его естественного износа). Чем больше площадь дома или квартиры, тем выше налог.

Налог имеет градацию в сторону увеличения при расположении объекта в популярных туристических зонах и районах с развитой инфраструктурой.

  • Читайте подробнее о процедуре покупки недвижимости в Черногории.

Черногория пользуется европейской моделью коммунальных платежей: деньги платятся за то количество ресурсов, которое было реально израсходовано. За вывоз мусора взимается пошлина – около €5-6 с квартиры и €8-12 с дома в месяц. Абонентская плата за телефон – €5 в месяц.

Также в зависимости от показания счетчика оплачиваются ежемесячно следующие услуги: свет – около 11 центов за один кВт/ч в период с 23.00 до 7.

00 и около 15 центов в остальное время дня (в зимний отопительный сезон ночной тариф не применяется); вода – от 30 центов в поселках до €1,20 за кубометр в городах и туристических зонах (в среднем на семью из 4-х человек достаточно в месяц 10-15 кубометров).

Счета на оплату коммунальных услуг, как и в России, опускаются в почтовый ящик. Оплачиваются они в любом ближайшем отделении банка или почтовом отделении. Несмотря на то, что счета написаны по-черногорски, затруднений в понимании их возникнуть не должно: любую цифру можно проверить по счетчикам. К тому же черногорский язык россиянам относительно понятен.

На побережье Черногории ни в один населенный пункт газ не проведен. Однако можно купить газовую печь и баллон, что будет намного дешевле электропечи. Цены на газовые печи – от €20 до €300. Заправленный газом баллон стоит €60. Обмен опустошенного баллона на заправленный стоит €12,50. А одного баллона в среднем хватает на три месяца (на семью из четырех человек).

За электроэнергию нужно платить без задержек: с июня 2008 года в Черногории практикуют отключение от электросети тех, кто не платит свыше двух месяцев или чей долг превысил €300. На практике – отключение производится за просрочку от пяти-шести месяцев. За просрочку оплаты за воду и вывоз мусора таких жестких мер пока не ввели, но злоупотреблять этим не стоит.

Приведем расчет месячных коммунальных платежей за квартиру в Будве площадью 50 кв.м (для семьи из четырех человек):

Электричество €35-45
Водоснабжение €13-16
Такса “бытовые отходы” €5-7
Беспроводной интернет €25-40
Абонентская плата за телефон €6 (без учета разговоров)
Расходы на управляющую компанию (при наличии) €35-60

Примерные цены на питание

Цены в магазинах:

Ветчина (1 кг): €4,5-8,5 Колбаса (1 кг): вареная €3,5-5,5, копченая высших сортов €7,8-16 Буженина (1 кг): €7,0-14 Сосиски (1 кг): €3,8-5,5 Сыры (1 кг): €5,2-15 Вода минеральная (1 бут.): €0,35-0,55 Вино (1 бут.): €1,7-10,0 Мясо и п/ф (1 кг): €3,8-7,6 Хлеб (буханка): €0,5-1,0 Молоко (1 л): €0,6-0,95 Масло растительное (1 бут. 1,5 литра): €1,2-1,5

Яйца (десяток): €1,12-1,50

Цены на рынках (в зависимости от сезона зима/лето): 

Морковь (1 кг): €1-1,2;  €0,50-1,20 Помидоры (1 кг): €0,8-2;  €0,50-3,80 Огурцы (1 кг): €0,5-1;  €0,40-2,50 Картофель (1 кг): €0,7-1;  €0,35-1,00 Лук (1 кг): €1-1,2;  €0,50-1,20 Капуста (1 кг): €0,3-0,5;  €0,30-0,85 Яблоки (1 кг): €0,6-1,5;  €0,50-1,50 Апельсины (1 кг): €1-2;  €0,80-2,20 Брынза (1 кг): €3-6 Абрикосы (1 кг): €3-3,5; €1,60-3,5

Виноград (1 кг): €4-4,5; €1,80-4,50

Средние цены в ресторанах:

Pomfrit (помфрит, картошка фри): €1,5 за порцию Palacinke (палачинки, блины): €1-2 за порцию Lignje (кальмары): €6 за порцию Colac (калач, пирожное): €1,2-2 за порцию Pileci (пилечи, курица гриль, целая): €6 Pica (пича, безалкогольные напитки, 0,33 л): – €1,5 Негушский стейк: €7-8 (огромная порция) Пицца: €3,5- 8 (в фаст-фуде один кусок – €1) Рыбный салат: €6 Тарелка мидий, креветок, лангустов на двоих-троих: €20 Салат: €1 Кофе (маленькая чашка): €0,5-1,0 Большой эспрессо: €1 Мороженое: €2-6 Вода газированная (1 л): €1,5 Вино (1 бут.): €7–15

Пиво (0,35 л): €1,5

  • Ознакомьтесь с личным опытом покупки однокомнатной квартиры в Сутоморе.

Сдача недвижимости в аренду

Купив недвижимость в Черногории, можно сдавать ее в аренду – это обеспечит хороший и стабильный доход от туристов, особенно в разгар летнего сезона, когда спрос на комфортабельные места под солнцем стремительно возрастает.

Что касается аренды, черногорские законы не делают различий между иностранцами и гражданами страны. Единственное, что необходимо иностранцам, чтобы сдавать недвижимость, – это быть ее собственником.

https://www.youtube.com/watch?v=MSbfV-q-hjc

Чтобы сдавать в аренду дом или квартиру, иностранцу нужно получить разрешение властей области. Кроме копии загранпаспорта,  требуется предъявить всего два документа:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на сдаваемое жилье с копией плана (его выдает кадастровая служба областного центра, на территории которого находится сдаваемое жилье, по-русски это называется Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).
  2. Документ, свидетельствующий о том, что дом подключен к электросети.

Срок действия разрешения – до года. Независимо от того, когда будет сдаваться жилье, летом или зимой, его необходимо продлевать ежегодно.

Получение разрешения на сдачу недвижимости в аренду стоит недорого. Кроме административного сбора оплачивается работа комиссии (€30-40), которая в каждом конкретном случае должна выявить, соответствует ли жилье минимальным жилищно-техническим условиям для сдачи в аренду (то есть, можно ли в нем жить).

После получения разрешения физическому лицу необходимо провести категоризацию сдаваемого жилья. Для чего нужна категоризация и что это такое? Данная процедура была введена Министерством туризма Черногории с целью разделить все сдаваемое жилье по классам – от самого простого до элитного. По сути дела, такое разделение аналогично гостиничному, но категорий для частных домов всего четыре.

Рекомендуется проводить категоризацию одновременно с получением разрешения, пока заседает комиссия (в таком случае не придется дополнительно платить €30-40 за ее повторный сбор). Только с этими двумя решениями комиссии можно начать сдавать недвижимость в аренду.

Сумма налога с аренды зафиксирована на уровне €98 в месяц. Столько платят лица, не работающие в Черногории, так как в эту сумму включены все социальные взносы. Если же жилье сдается работающим физическим лицом, сумма налога составит €68 в месяц – из нее вычитаются социальные взносы.

Физическому лицу можно сдавать не больше семи комнат или 15 койко-мест одновременно. Если жилых помещений в доме больше, разрешение все равно будет касаться только семи.

Остальные комнаты сдавать нельзя: такой вид деятельности приравнивается к туристическому бизнесу и не может оформляться как дополнительный приработок.

Чтобы избежать штрафов и санкций, можно зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя или учредить акционерное общество.

Доход от аренды может составлять от 5% до 12% годовых. Особенно выгодна сдача недвижимости в столице страны, Подгорице.

Управляющие компании

Если у собственника нет возможности постоянно находиться в Черногории, стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в роли управляющих компаний выступают фирмы-застройщики. Они берут на себя оплату счетов за электроэнергию и за воду, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.

Немаловажную роль управляющая компания играет и в случае присутствия собственника жилья в стране. Надежная фирма не только обеспечивает содержание комплекса, но и помогает жильцам решать бытовые проблемы (для многих иностранцев это затруднительно в незнакомой стране).

Оплата услуг управляющей компании осуществляется раз в год. И необязательно ехать для этого в Черногорию. Можно осуществлять оплату при помощи счета в банке. Стоимость этих услуг различается в зависимости от объекта недвижимости, выбранной компании и пакета услуг.

Продажа недвижимости в Черногории

Процедура продажи недвижимости для иностранцев такая же, как и для черногорцев. Для этого понадобятся следующие документы: при продаже квартиры – только Лист непокретности (свидетельство о праве собственности), при продаже дома дополнительно требуется копия плана.

Можно продавать недвижимость в Черногории самостоятельно, разместив объявление в СМИ. Но удобнее и безопаснее осуществлять сделку через агентство недвижимости. Для этого открывается банковский счет, на который впоследствии поступают деньги от покупателя. В нотариальной конторе стороны подписывают договор купли-продажи.

Если у продавца нет возможности приехать в Черногорию или отсутствует желание вести сделку самому, по доверенности договор может подписать работник агенства недвижимости или адвокат (любое доверенное лицо).

Особенности ведения бизнеса в Черногории

Иностранец может быть учредителем черногорской фирмы. При этом есть всего два вида деятельности, куда на территории Черногории иностранцы не допускаются. Это производство и продажа оружия и какая-либо деятельность в национальных природных заповедниках и приграничных территориях.

Зарегистрировать предприятие можно в течение недели. По форме собственности это может быть  ООО (d.o.o.), АО (a.d.), партнерство как с неограниченной (o.d.), так и с ограниченной ответственностью (k.d.), а также филиал иностранной компании (Part of a foreign company).

Для регистрации партнерств и филиала уставной капитал не требуется. Для учреждения общества с ограниченной ответственностью уставной капитал нужен, но его минимальный размер может быть €1. Минимальный капитал для открытия акционерного общества должен составлять €25 тыс. При этом учредителям не обязательно быть резидентами Черногории, местный соучредитель не требуется.

Для регистрации необходимо подать акт об учреждении предприятия и его устав (статут) в Центральную регистрационную палату Коммерческого суда в Подгорице.

Плата за сертификацию в зависимости от количества документов и страниц в них составляет от €30 до €100. Через четыре дня компания регистрируется, ей присваивается регистрационный номер, за это необходимо заплатить еще €10.

Затем надо получить идентификационный номер налогоплательщика в местном налоговом органе, это происходит за два-три дня, плата не взимается.

Далее открывается счет в одном из местных банков, это также бесплатная процедура, которая осуществляется за один-два  дня.

Подготовкой пакета документов на сербском языке для регистрации фирмы обычно занимается адвокат, стоимость его услуг около €400-500, включая все таксы и сборы.

С дальнейшим бухгалтерским сопровождением и налоговой отчетностью могут помочь специализированные компании, которые досконально разбираются в тонкостях ведения дел юридических фирм в Черногории. Как правило, риэлторы могут подсказать координаты таких фирм, иногда они сами занимаются такой деятельностью. Стоимость услуг бухгалтерской фирмы – от €80 до €200 в месяц.

  • Ознакомьтесь с правилами получения ВНЖ в Черногории, в том числе за покупку недвижимости.

За помощь в написании статьи благодарим Сергея Иванова, компания Com Bi Com и Алексея Смирнова, компания Adriatik Stroinvest.

Фото Flickr: Steve Lamb

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник: https://prian.ru/pub/15399.html

Управление недвижимостью в Черногории

Даже если ваша недвижимость никогда не сдавалась в аренду ранее, мы обеспечим ее загрузку в первый же сезон не менее чем на 70%! Мы используем как традиционные, так и современные средства маркетинга – от партнерских туристических агентств до социальных сетей и контекстной рекламы. Кроме того, у нас всегда есть постоянные лояльные арендаторы, которые будут рады появлению новых предложений об аренде. Таким образом, уже в первый сезон нашего сотрудничества вы начнете получать доход в стабильной валюте.

Возможно, лучшие в Черногории финансовые условия для собственников

Наше вознаграждение составляет 30%, но не от валовой выручки, как в большинстве управляющих компаний, а от вашей чистой прибыли! Иными словами, вы платите нам только тогда, когда сами зарабатываете.

Данная схема работы является уникальной для побережья Черногории. Почему мы можем себе это позволить? Потому что мы уверены в качестве своей работы – как в части привлечения арендаторов, так и в части минимизации издержек.

Вот почему мы абсолютно в той же степени, что и вы, заинтересованы в сокращении расходов на содержание недвижимости.

Бережное отношение к вашему имуществу

Мы всегда настроены на долгое и взаимовыгодное сотрудничество. В наших интересах – сохранять ваше имущество и не допускать его преждевременного износа.

Поэтому в отношении арендаторов мы применяем политику взимания страховых депозитов.

 Это означает, что любое повреждение вашего имущества будет гарантированно покрыто суммой страхового депозита, размер которого зависит от размера и состояния вашего объекта недвижимости.

Подготовка вашей виллы или апартаментов к туристическому сезону

Такая подготовка включает в себя генеральную уборку, мытье окон, стирка и глажка штор, мытье посуды, устранение мелких неисправностей и пр. Ваш объект не будет выглядеть заброшенным или простоявшим всю зиму без присмотра – арендаторы это оценят!

Исправление недостатков вашей недвижимости после недобросовестных строителей

Довольно часто мы сталкиваемся с последствиями некачественно выполненных работ при строительстве или капитальном ремонте. В основном, это касается индивидуальных жилых домов (вилл).

Более 80% вилл в Черногории были построены с нарушением строительных норм и правил в том или ином виде. Поэтому нередки случаи наличия в доме сырости, плесени, протекающей кровли, некачественной гидроизоляции, отделки и пр.

Если в вашем доме имеются подобные проблемы, мы не просто замаскируем их, а найдем конструктивную причину и устраним ее раз и навсегда.

Своевременная оплата и минимизация счетов за коммунальные услуги

Мы всегда оплачиваем коммунальные услуги вовремя и несем ответственность за это. Любые пени и штрафы за просрочку оплаты коммунальных услуг мы берем на себя! Кроме того, мы знаем, как сделать ваши счета за электроэнергию меньше на 10% абсолютно законно.

Своевременное проведение косметического ремонта

Известно, что любая курортная недвижимость подвержена повышенному износу. Для ее успешной сдачи в аренду из сезона в сезон ее необходимо приводить в «товарный» вид. Мы знаем, как это сделать с минимумом затрат.

Мы реально экономим до 50% стоимости такого ремонта по сравнению с прайсами специализированных ремонтных организаций. Мы имеем значительные скидки у многих поставщиков строительных материалов и многих мастеров и всегда делимся этими скидками с вами.

При этом мы несем ответственность за качество работ и стройматериалов.

Подготовка и консервирование недвижимости на зимний период

Мы аккуратно упакуем вашу уличную мебель, перевезем все белье в отапливаемое помещение, исключающее наличие повышенной влажности и сырости, просушим одеяла и подушки и многое другое.

Регулярное проветривание помещений

Для климата Черногории это критически важная процедура, которая предотвращает появление плесени и не дает характерному запаху поселиться в ваших домах и квартирах.

К сожалению, мало кто из управляющих компаний это делает на регулярной основе, вследствие чего появилось очень много объектов, имеющих указанные недостатки.

Между тем, это существенно влияет на стоимость аренды такого жилья, а следовательно, и на доход собственника.

Полная автономность и конфиденциальность управления

Некоторые наши клиенты получают доход от своей недвижимости в Черногории, не появляясь в этой стране на протяжении нескольких лет.

 Одни не видят в этом необходимости, другие попали в категорию «невыездных», третьи (и это не шутка!) находятся в учреждениях пенитенциарной системы.

Но даже в таких случаях недвижимость будет продолжать приносить вам постоянный доход, который будет перечисляться на указанные вами или вашим представителем счета. При этом мы заботимся о конфиденциальности не меньше чем сами клиенты и прописываем это в наших договорах.

Регулярное предоставление отчетов собственнику

Каждый месяц мы направляем вам письменный отчет обо всех доходах и расходах, связанных с управлением вашим объектом. Вы всегда информированы о текущем состоянии дел и знаете, какой доход вам приносит квартира или дом в данный момент.

А также:

  • ежегодная оплата налога на недвижимость
  • хранение ключей
  • обслуживание бассейнов и саун
  • уход за садом, полив газонов, деревьев, уборка и благоустройство территории
  • ежегодное плановое обслуживание кондиционеров и водонагревателей
  • выпуск воды из кранов
  • установка систем видеонаблюдения
  • страхование недвижимости
  • получение и пересылка почтовой корреспонденции
  • доставка продуктов питания
  • услуги повара и няни

Если вы не хотите сдавать в аренду вашу недвижимость, а вам просто требуется поддержание ее в надлежащем состоянии, то мы предложим программу управления без соответствующих услуг. В этом случае мы гарантируем, что ваши расходы на содержание собственности будут минимальны, а радость от посещения Черногории не будет разбавлена неожиданными заботами.

Источник: http://mybudva.com/

Непростой выбор Недвижимости в Черногории (все похожее -но разное)

Поделится c друзьями * Spread the love *Лайк, упоминание или +1 нашего поста сделает нас счастливыми!!!

Цены на вторичную недвижимость в Черногории за время кризиса вернулись к уровню 2004–2005 гг. Для покупателя это звучит весьма заманчиво, но, подбирая квартиру или дом, необходимо учитывать особенности местного вторичного рынка, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем.

Все очень похожее но все равно разное…

Главное, что привлекло в Черногорию первых покупателей недвижимости, – цены. Лет шесть-семь назад, еще до обретения государством независимости, дом на побережье можно было купить всего по 1000 евро за 1 кв. м.

Правда, нового строительства тогда практически не было, а на вторичном рынке предлагали в основном объекты весьма низкого качества. Чаше всего – квартиры времен социализма с устаревшими планировками и старые деревенские дома, нуждающиеся в ремонте, однако любителей дешевизны это не останавливало.

Главное, что интересовало российского покупателя, – близость к морю, востребованный район (Будванская Ривьера и Которская бухта) и низкая цена.

В ответ на спрос резко выросло число предложений на рынке новостроек, постепенно улучшалось и качество строительства, и инфраструктура. Цены быстро пошли вверх, и к лету 2008 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья в районе Будвы составляла уже около 3500 евро. Причем на вторичном рынке значительную часть предложений составили недавно построенные, но уже перепродающиеся апартаменты.

Однако для Черногории, с существующим уровнем инфраструктуры и сервиса, эта цена явно завышена: не только в Болгарии, но и в развитой Испании, и на популярном Кипре качественное жилье можно купить за меньшие деньги. Благодаря коррекции, произошедшей на черногорском рынке недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса в 2009 г., стоимость стала больше соответствовать качеству.

Важно отметить, что многие привлекательные и современные проекты в Черногории сейчас находятся на разных стадиях строительства. Поэтому тем покупателям, которые не готовы ждать месяцы, а то и годы до завершения стройки, по сути, остается только один выбор – вторичный рынок. И дать промашку никак нельзя!

Смена ориентиров

Цены снизились до уровня 2004–2005 гг., при этом покупатель сегодня получает за те же деньги гораздо более качественные и удобные объекты.

«Сейчас предложения на рынке достаточно дифференцированы, в силу развития этого сектора за последние несколько лет. Тем не менее, больше всего предложений относится к вторичному рынку. В основном вторичная недвижимость в Черногории уступает в цене готовым объектам на первичном рынке, особенно когда речь идет о комплексах с развитой внутренней инфраструктурой».

Разброс цен на вторичном рынке очень большой, поскольку предложения очень разнородны. Стоимость зависит от многих факторов, таких как местоположение, удаленность от моря, площадь дома и участка, год постройки, качество строительства, наличие инфраструктуры, и др.

«Сегодня минимальный ценовой порог для вторичного жилья составляет 1500 евро, цены на новые объекты начинаются от 2000 евро».Такая ситуация на рынке недвижимости, привлечет покупателей с бюджетом до 100 000 евро – при том что еще недавно они не могли рассматривать Черногорию в качестве возможного направления для покупки дома для отдыха.

Новое вторичное

Стремление покупать по принципу «что дешевле» всегда сопряжено с рисками. При приобретении недвижимости off-plan это риск затягивания сроков и отказа девелопера от обязательств. Риски на вторичном рынке не столь очевидны и требуют от покупателя хорошего знания местного законодательства и технических аспектов строительства.

В Черногории до недавнего времени застройка велась хаотично, планы урбанизации территории в большинстве общин были утверждены только в прошлом году.

Даже сейчас из-за бюрократических проволочек застройщикам требуется не меньше года, чтобы пройти многочисленные инстанции и получить разрешение на строительство, а еще недавно этот срок мог быть и больше! Поэтому некоторые девелоперы начинали работы, не имея на руках разрешения, и рассчитывали узаконить постройку постфактум.

Часто дома возводились на землях сельскохозяйственного назначения или в заповедных зонах. Также нередко нарушались ограничения по высотности и площади зданий.

В большинстве случаев проблему с документами удавалось решить, но есть риск того, что необходимые бумаги до сих пор не приведены в соответствие с планом урбанизации, а коммуналии (налоги на застраиваемые площади) не уплачены.

А это значит, что объект сохраняет статус нелегального и может быть снесен. Несколько таких показательных сносов уже произошло.

Продажа любой недвижимости за любые деньги

«Согласно новому закону, без оплаты коммуналий невозможно получить разрешение на строительство, Раньше коммуналии можно было оплачивать после того, как дом построен, и некоторые недобросовестные застройщики этим пользовались, перекладывая оплату на покупателей». Тарифы в каждой общине свои и составляют от 10 до 20% от стоимости строительства – сумма существенная, и о необходимости такой «доплаты», конечно, лучше знать заранее.
«Процесс приведения строительных норм и правил в законодательное русло в Черногории находится в начальной стадии. Каждый год появляются новые акты, подзаконы, дополнения, направленные на борьбу с несанкционированной застройкой. Без соответствующей подготовки в них сложно самостоятельно ориентироваться. Поэтому покупателю, чтобы обезопасить себя, лучше всего прибегнуть к помощи профессионалов – юристов или риэлторов».

Дома с историей

Наиболее существенно падение цен сказалось на домах старого жилого фонда. «Хороший старый дом недалеко от моря, который раньше стоил около 1 млн евро, теперь можно купить за 400 000–600 000 евро. Дома, которые требуют серьезной реконструкции, стоят еще дешевле

https://www.youtube.com/watch?v=4Jmy7Eva-EU

У вторичной загородной недвижимости в Черногории есть ряд технологических особенностей. Многие дома построены без фундамента, стены возведены прямо на земле, нет дополнительной гидроизоляции и часто – вентиляционных систем, поскольку коренные жители традиционно предпочитают держать окна открытыми.

«Многие черногорцы строили жилье для себя, что называется, «по-домашнему», из подручных материалов, без четкого продуманного плана, документации, и основная масса таких домов невысокого качества.

  Возможны некоторые скрытые дефекты, для выявления которых необходим строительный опыт или участие специалиста в оценке».

Несмотря на все это, основным фактором, влияющим на решение о покупке вторичного жилья, по-прежнему служит хорошее расположение дома, близость к морю. Некоторые готовы купить ветхий дом, снести его и построить новый.

Но в этом случае необходимо точно знать, что такое решение экономически оправданно. Следует также помнить, что иностранные физические лица имеют право приобретать в Черногории дом с участком площадью не более 5000 кв. м.

К выбору вторичного жилья в любой стране, а в Черногории особенно (из-за того что это молодой и не вполне урегулированный рынок) необходимо подходить с большой осмотрительностью: проверять документы на собственность, наличие разрешения на строительство и уплату налогов, не ограничиваться оценкой качества строительства «на глазок» и не экономить на услугах юриста. В то же время низкая цена далеко не всегда означает, что у дома обязательно есть какие-то скрытые недостатки. Ксения Хохрякова напоминает, что целью может быть срочная продажа – и поэтому владелец идет на ценовые уступки. Например, многие сербы сейчас стремятся продать свои дома в Черногории и перебраться в Сербию.

Марина Шония
Бесплатно консультируем -встречаем и производим показ Недвижимости в Черногории

Источник: http://darun.ru/wps/neprostoj-vybor-nedvizhimosti-v-chernogorii-2010-vse-poxozhee-no-raznoe/

Расходы на покупку и содержание недвижимости в Черногории

Расходы на покупку и содержание недвижимости в Черногории

Адвокат/юрист – от 300 Евро (он проверяет легитимность документов, отсутствие обременений и ограничений)

Заверение договора у нотариуса. Для недвижимости стоимостью до 50 000 Евро тариф на услуги нотариуса составляет 250 Евро, до 80 000 Евро – 350 Евро, до 120 000 Евро – 450 Евро, далее за каждые 50 000 Евро плюс 50 Евро

К нотариусу приглашается судебный переводчик, он заверяет перевод договора от 20 Евро за страницу, устный перевод у нотариуса от 35 Евро в час

Сбор за регистрацию в кадастре собственности – от 70 до 250 евро

Налог на покупку недвижимости – 3% от рыночной стоимости объекта.

Стоимость перевода денег из российского банка в черногорский начинается от 50 Евро и зависит от тарифов банка

РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ

К статьям коммунальных расходов относятся:

  •        Электричество (оплачивается за фактический расход на основании показаний счётчика) – 15 — 60 евро/мес. В случае неоплаты за электричество более двух месяцев или если сумма долга составляет более 200 евро – возможно отключение.
  •       Вода при централизованном водоснабжении (оплачивается за фактический расход на основании показаний счётчика) – 20 — 50 евро/мес.
  •       Вода, при отсутствии централизованного водоснабжения, — 20 евро за 6 куб. м. (хватит на 1 – 2 месяца).
  •       Вывоз мусора – 5-12 евро/мес.
  •       Спутниковое телевидение – 10 евро/мес.
  •       Кабельное телевидение — 15-20 евро/мес.
  •       Очистка септика (частный дом) – 50-100 евро/2 раза в год.
  •       Услуги садовника (частный дом) – 6-10 евро/час.
  •       Обслуживание квартирного дома в жилом комплексе (уборка подъезда, консьержка, охрана) – 1-2 евро/мес./кв.м.
  •       Услуги телефонии – около 5 евро.

Все счета за коммунальные услуги, также как и счета по квартплате, ежемесячно приходят   в почтовый ящик и подлежат ежемесячной оплате в любом почтовом отделении, либо в соответствующих организациях.

Если планируется использовать свой дом или квартиру как дачу, то на время отсутствия коммунальные расходы сведутся к абонентской плате за электричество и телефон, что составит 15-20 евро в месяц. Их можно оплатить авансом на год вперед, либо по приезду.

Если вилла, апартаменты или квартира будет сдаваться в аренду туристам, доход от аренды будет облагаться 9%-ым налогом на прибыль плюс 100 евро в месяц.

Ежегодный налог на имущество

Любой собственник недвижимости — физическое или юридическое лицо — обязан ежегодно оплачивать налог на имущество. В том случае, когда один объект принадлежит нескольким собственникам, он оплачивается всеми собственниками пропорционально своим долям.

  • здания, используемые сельскохозяйственными производителями, если их деятельность является единственным источником дохода;
  • земельные участки в государственной собственности (улицы, парки, леса, заповедники и др.), которые не сдаются и являются общественным достоянием;
  • здания республиканских органов и органов местного самоуправления, а также здания и земля  дипломатических и консульских представительств;
  • здания религиозных объединений, в том случае, если они не используются в коммерческих целях;
  • здания и земля, используемые в научных, просветительских, культурных, гуманитарных и спортивных целях, если от них не получают доход;
  • подсобные сооружения в сельском хозяйстве и сельскохозяйственные земли, если их используют строго по назначению в течение 5 лет;
  • дороги, порты, железные дороги и аэропорты, объекты общественных коммунальных предприятий;
  • плотины (дамбы), гидроэлектростанции и объекты для защиты от наводнений;
  • городские строительные земельные участки, объекты и земля, которые служат для предотвращения загрязнения воды, воздуха и защиты от шума;
  • здания для профессионального обучения, профессиональной реабилитации и трудоустройства инвалидов (если трудоустроено минимум 40 % таких лиц);
  • налог на имущество не платят владельцы недвижимости, в том случае, когда общая стоимость  не превышает 50 средних чистых заработных плат в Республике Черногория и которая не сдается в аренду.

Обязательства по оплате налога вступают в силу:

  • со дня приобретения права на имущество;
  • со дня ввода в эксплуатацию имущества;
  • со дня выдачи разрешения на эксплуатацию.

Сумма налога – определяется налоговым органом Черногории на основании рыночной стоимости недвижимости по состоянию на 31 декабря предыдущего года.

Когда приобретается недвижимость, либо начинает использоваться ранее не используемый объект недвижимости, необходимо подать декларацию в течение 5 дней со дня его приобретения или использования.

Если в течение года недвижимость претерпела значительные изменения, то, сообщив об этих изменениях в 10 дней срок в налоговый орган, лицо, уже подавшее налоговую декларацию, может повлиять на сумму налога.

В отдельных случаях, по специальному разрешению, допускается оплата налога по частям (с процентами), в срок, не превышающий три месяца со дня принятия решения.

Если собственник не заплатит налог или не предоставит вовремя налоговую декларацию, не сообщит об изменениях, либо предоставит ложные сведения — он может быть наказан денежным штрафом в размере от двадцати до двухсот минимальных (чистых) заработных плат в Черногории.

Ответственное лицо на предприятии за такое нарушение наказывается денежным штрафом в размере от одной до десяти минимальных чистых зарплат, а физическое — от одной до восьми минимальных зарплат.

В том случае, если речь идет о других правах на недвижимость (наследование, аренда и др.), то основой для определения налога на имущество будет половина её рыночной стоимости, которая каждый год уменьшается за счёт ставки амортизации (не более 60 %). В учёт берутся также корректирующие элементы, которые могут повлиять на рыночную стоимость, местоположение недвижимости и её качество.

Ставки налога на имущество

Для квартир и жилых зданий налоговая ставка составляет 0,25 % от налогооблагаемой базы. В том случае, когда в квартире проживает налогоплательщик или члены его семьи, налог уменьшается на 30 %.

С каждого члена семьи налог уменьшается на 10 % (но общее уменьшение не может быть более 70 %). Налог на квартиры и жилые дома для собственного пользования площадью до 60 кв.м, в которых проживают лица старше 60 лет, составляет 35 %.

Налог на здания и квартиры, предназначенные для отдыха или временного проживания, составляет 0,5 %.

В среднем, в зависимости от месторасположения, величины, качества и назначения объекта, стоимость налога на имущество составляет от 50 до 500 евро/год.

В случае покупки объекта недвижимости на юридическое лицо появляется дополнительная статья расходов — затраты на содержание фирмы (налоги, з/п, аренда), которые составляют примерно 300 евро/мес.

покупка недвижимости в черногории

509 (всего просмотров), 1 (сегодня)

Источник: https://MonteForLife.com/rashodyi-na-pokupku-i-soderzhanie-nedvizhimosti-v-chernogorii/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.