Как купить недвижимость за рубежом

Правила покупки

Владельцы недвижимости за границей, которые проводят в России более 183 дней в году, остаются налоговыми резидентами РФ. А значит, должны исполнять требования местного законодательства.

Нужно ли уведомлять российские госорганы о сделках с зарубежной недвижимостью? Как безопасно перевести деньги за границу или получить доход от продажи? И какие наказания предусмотрены для нарушителей?

Этот материал раскрывает важнейшие темы, о которых должны знать все покупатели недвижимости за рубежом. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать и (или) владеть недвижимостью за рубежом.

Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица, к примеру – необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении/соглашении участников)[1]. Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной[2].

В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и членам их семей приобретать и владеть недвижимым имуществом за границей[3]. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.

В настоящее время недвижимость (включая зарубежную), приобретенная чиновниками (муниципальные и государственные служащие, некоторые руководящие работники Центрального Банка и государственных корпораций, и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию[4].

Если стоимость недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника и его супруги за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе, о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счет которых совершена покупка)[5].

Также с 2013 года чиновникам, их супругам и несовершеннолетним детям запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами.

К финансовым инструментам относятся в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний), доли участия в иностранных компаниях, кредитные договоры с нерезидентами РФ.

Несоблюдение указанного запрета может, в частности, повлечь досрочное прекращение полномочий чиновника[6].

Российские законы не препятствуют сделке и не требуют получения разрешения со стороны каких-либо государственных органов РФ, но в законодательстве той страны, которую вы выбрали, могут быть ограничения. Например, в Австрии зарубежные физлица без вида на жительство не имеют права покупать недвижимость.

Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить, предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения на такое приобретение.

Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут покупать недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путем учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.

Для инвесторов, являющихся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения об инвестировании проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, расположенные в странах, не являющихся членами ОЭСР или ФАТФ (такие как Кипр, Латвия, Литва, Мальта, Монако и др.))

С налоговой точки зрения рекомендуется заранее проанализировать плюсы и минусы структурирования владения зарубежной недвижимостью – через физическое или юридическое лицо – с учетом планов по будущему использованию недвижимости (для личных целей или, например, для сдачи в аренду), планов по дальнейшей продаже, наследования и так далее.

Законы России не мешают вам покупать любую недвижимость за границей.Госслужащие и их ближайшие родственники должны декларировать заграничную собственность.Законы других стран могут ограничивать вас в правах, например, в праве покупки имущества на физическое лицо.

Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости[7]. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании)[8].

Касательно уведомления государственных органов сам по себе факт приобретения российским гражданином (не являющимся чиновником) недвижимости за рубежом не порождает обязанности уведомлять какие-либо государственные органы.

При этом необходимо иметь в виду, что в случае, если налоговый резидент РФ учреждает или приобретает юридическое лицо в иностранной юрисдикции[9], а также открывает счёт в банке, расположенном за пределами территории РФ[10] (например, в целях перевода денежных средств на указанный счёт), то в соответствии с требованиями Налогового кодекса РФ у такого лица появляется обязанность подать в налоговый орган (по месту жительства –для физического лица, по месту нахождения – для юридического) уведомления.

Уведомление об участии в иностранной организации

Необходимо подать, если доля участия российского налогового резидента в иностранной организации превышает 10%) – не позднее трех месяцев с даты возникновения участия в такой иностранной организации.

Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании

Необходимо подать, если физическое лицо признаётся контролирующим лицом, например, если владеет более 25% долей/акций в иностранной компании.

Срок для предоставления – не позднее 20 марта года, следующего за налоговым периодом, в котором контролирующее лицо признает доход в виде прибыли контролируемой компании (например, если на 31 декабря 2016 года оканчивается календарный год, за который определяется прибыль контролируемой иностранной компании / составляется ее финансовая отчетность, то на 31 декабря 2017 года налоговый резидент РФ признает доход в виде прибыли контролируемой компании, и уведомление необходимо представить не позднее 20 марта 2018 года).

Уведомление об открытии, изменении реквизитов и закрытии банковского счета гражданина за рубежом

Резидент РФ обязан уведомить налоговые органы по месту своего учета (для физического лица – по месту жительства, для юридического – по месту его нахождения) об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов) в банке, расположенном за рубежом.

Более того, гражданин – резидент РФ, открывший счет за пределами РФ, обязан ежегодно до 1 июня представлять в налоговый орган (по своему месту жительства) отчет о движении средств по указанному счету[11].

В случае, если налоговые органы не были уведомлены об открытии счета в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, или средства на покупку недвижимости были переведены в нарушение Закона о валютном регулировании, такой платеж может потенциально быть признан незаконной валютной операцией, а плательщик – резидент РФ оштрафован в размере до 3/4 всей суммы транзакции[12];.

При покупке квартиры в Испании вам надо будет открыть счет в местном банке, с которого будут вестись все платежи по сделке, в дальнейшем – через него же оплачиваются коммунальные услуги. Об открытии такого счета и движении средств по нему надо сообщать в налоговый орган по месту жительства. Нарушителей ждут штрафы.

За нарушение порядка предоставления указанных выше уведомлений и отчетов предусмотрены следующие штрафы:

• Нарушение при уведомлении об участии в иностранной компании – 50 000 рублей;
• Нарушение при уведомлении о контролируемой иностранной компании – 100 000 рублей[13];
• Нарушение при уведомлении об открытии (закрытии) или изменении реквизитов банковского счета за рубежом – от 1 000 до 1500 рублей при несоблюдении сроков подачи; от 4000 до 50 000 рублей при непредоставлении информации[14];
• Нарушение при предоставлении отчета о движении денежных средств по банковскому счету за рубежом – от 300 до 500 рублей при нарушении срока подачи не более чем на 10 дней; до 2500-3000 рублей при нарушении срока подачи более чем на 30 дней; при повторном нарушении – 20 000 рублей[15].

Однако, если в следующем календарном году срок пребывания таких резидентов РФ за границей составит менее 183 календарных дней, уведомления об открытии (изменении реквизитов, закрытии) счетов, а также отчеты о движении средств по ним необходимо будет представить в налоговые органы до 1 июня года, следующего за истекшим.

Покупка недвижимости за рубежом сама по себе – не требует декларирования в налоговой.Сообщать нужно об открытии счета в зарубежном банке или создании юрлица.Нарушителей ждут штрафы от 1000 рублей до 3/4 от суммы сделки.

Перевод денежных средств за рубеж для покупки недвижимости можно осуществить следующими способами:

1. перевод в качестве оплаты по договору купли-продажи на счёт продавца недвижимости;
2. перевод на свой счёт в иностранном банке.

При переводе гражданином РФ (резидентом) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов.

Среди них – документы, необходимые для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств)[16].

Кроме того, обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств[17].

При переводе на собственный счет в банке, расположенном за пределами России, возникает необходимость уведомить налоговые органы РФ об открытии (закрытии) счета, изменении реквизитов и движении средств по нему.

Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный[18] и поступление средств от нерезидентов в рамках отдельных операций (например, доходы от сдачи в аренду иностранного имущества[19]).

Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.

Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).

Во-вторых, при вывозе из РФ валюты РФ и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете – с вашего счета в российском банке или со счета в зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту недвижимость, то получить средства сможете, как на российский, так и на итальянский счет, потому что Италия входит в ОЭСР и ФАТФ. 

Денежные средства, которые являются арендной платой за недвижимость за границей, могут быть получены арендодателем – резидентом РФ на валютный счет в уполномоченном российском банке.

Однако, в случае если резидент РФ желает получить такие денежные средства на свой счет в банке страны сдачи недвижимости в аренду, то законность такой операции зависит от страны, в которой недвижимость сдается.

Согласно действующему законодательству резиденты РФ могут получать денежные средства в качестве дохода от аренды на свои счета в иностранных банках только в том случае, если такие банки расположены в странах – членах ФАТФ и ОЭСР[20]. Такими странами, например, являются Великобритания, Германия, Италия, Люксембург.

Таким образом, например, если объект недвижимости находится и сдается в аренду на территории Республики Кипр, которая не является членом ФАТФ и ОЭСР, а арендатор или арендодатель не желают сотрудничать с российским банком, то можно осуществить перевод денежных средств на валютный счет (при его наличии) арендодателя в банке, расположенном на территории, например, Германии.

Соглашения об избежании двойного налогообложения между РФ и страной, где находится недвижимость, могут помочь избежать повторного налогообложения дохода от аренды в РФ.

Источник: https://prian.ru/pub/34270.html

Важное

Самые грязные города и районы Подмосковья
Самые грязные города Подмосковья сконцентрированы практически в одном месте, поэтому желая купить квартиру в Подмосковье или выбирая место для строительства дома, основательно взвесьте все экологические минусы выбранного города и района Подмосковья.

Худшие районы Москвы
Самые грязные районы Москвы расположены не сплошным порядком- экологическая карта Москвы очень пестрая. Экология Москвы представляет из себя гремучую смесь из самых разных факторов:

Долгожители мира. В каких странах люди живут дольше
Средняя продолжительность жизни- важнейший показатель комфортности жизни в стране. Она говорит о многом- и об уровне жизни, и о качестве медицины и о экологии и еще о десятках различных факторов. Поэтому для желающих купить недвижимость за границей такой показатель, как продолжительность жизни- важнейший. 

Где купить недвижимость за границей- анализ стран
Существует поверье, по которому люди, нагрешившие в прошлой жизни, в этой жизни поселяются в России, и те, кто смог искупить свои грехи, могут уехать за границу. Как бы то ни было, для многих россиян покупке жилья за границей является фикс- идеей, практически смыслом жизни. 

Новостройки бизнес класса Москвы с отделкой
На первичном рынке недвижимости Москвы растет количество новостроек бизнес-класса, в которых представлены квартиры и апартаменты с финишной отделкой.

Как грамотно составить ДДУ
За пять лет доля сделок, заключенных по договорам долевого участия, увеличилась с 46% до 85%. ДДУ стал самым востребованным и надежным механизмом приобретения первичного жилья.

регионов России с самыми низкими ценами на квартиры для больших семей
С 2010 года в России более чем на четверть увеличилось количество многодетных семей. А к концу 2017 года численность детского населения в стране достигла максимальной отметки за последние 15 лет.

Обзор квартир в сданных новостройках Москвы
Сегодня в старой Москве 34% всех корпусов-новостроек с квартирами уже введены в эксплуатацию. Это достаточно большой ассортимент «безрискового» жилья, которое предлагается покупателям уже с ключами.

Стоит ли покупать квартиру в качестве инвестиции
Доля инвесторов, желающих вложить средства в недвижимость, заметно сократилась по сравнению с докризисным периодом. Однако некоторые инструменты по-прежнему способны приносить доходность на уровне 19% годовых.

Старт заселения в новостройках Москвы и Подмосковья
Окончание строительства новостроек, сдача домов и выдача ключей- самые ожидаемые моменты для покупателей квартир в новых домах.

ЖК Москвы с самыми высокими темпами строительства
Темпы возведения жилых домов могут значительно отличаться в зависимости от проекта. Если один девелопер за три года успевает построить небольшой комплекс в формате точечной застройки, то другой за этот же срок может сдать десяток корпусов.

Как организовать квартирный переезд
Как сказал Бенджамин Франклин, один переезд равняется трем пожарам. Чем больше ценных вещей необходимо вывезти из старого жилья, тем тяжелее проходит смена места жительства.

В каких новостройках Москвы и Подмосковья выросли цены- март 2018
Несмотря на то, что покупательная способность и москвичей и гостей столицы падает, цены на новостройки растут из- за повышения строительной готовности. Рассмотрим, в каких новостройках Москвы и Подмосковья выросли цены.

Старт продаж новостроек московского региона в марте 2018
Застройщики продолжают активно вводить новостройки в московском регионе- объявлено и о старте продаж новых корпусов в уже продающихся проектах, так и в новых жилых комплексах.

В каких странах гражданам РФ можно получить ипотеку
Во многих странах отношение к ипотечным заемщикам- россиянам, вполне лояльное. В большинстве случаев размер кредита для них будет меньше, чем для собственных граждан, но можно рассчитывать на вполне удобные условия.

Рост цен на новостройки московского региона- где выросли цены
Застройщики московского региона начали поднимать цены. Связано это с готовностью корпусов и ростом спроса на новостройки со стороны покупателей.

Какие новостройки Подмосковья пользуются наибольшим спросом
Почему жилье комфорт-класса является самым востребованным форматом на рынке недвижимости Московской области, проанализировали эксперты.

Самые плохие новостройки Москвы
Аналитики обнаружили на рынке новостроек Москвы ряд проектов, которые находятся в зоне риска – с каждым годом они имеют все меньше возможностей конкурировать с новыми ЖК.

Новостройки с ценой до миллиона рублей
По итогам минувшего года Московская область заняла первое место по вводу нового жилья среди всех регионов России. Расскажем о самых доступных предложениях. 

Новостройки Москвы с бассейнами
В настоящее время на первичном рынке жилья Москвы представлен 41 проект с бассейнами, и только два из них относятся к сегменту элитного жилья.

Источник: https://www.msknov.ru/important/Nedvigimost_za_rubegem/Gde_kupit_nedvigimost_za_granitsey-_analiz_stran/

В чем сложности приобретения жилья за рубежом?

Во время путешествий  российские граждане, сравнивая уровни жизни, приходят к выводу, что за рубежом  недвижимость стоит намного дешевле, чем  в России.  К примеру, обустроенная квартира на берегу моря в Черногории гораздо дешевле, чем «голые стены» в новостройке экономкласса на окраине нашей столицы.

Но сравнивать можно, по мнению генерального директора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной,  только такие города, как например: Москва, Лондон и Нью-Йорк.

«Но и в этом случае оценка недвижимости с точки зрения «дешево-дорого» будет относительна»,- уверяет президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Например, если сравнить среднюю стоимость недвижимости в Москве (3,9 тысячи евро за «квадрат») и Мюнхене (4,2 тысячи евро за «квадрат»), то получится, что московское жилье дешевле мюнхенского, поясняет он.

 А если  посмотреть на эту разницу  с другой стороны,  то  средняя ежемесячная зарплата в Москве за вычетом подоходного налога в пересчете на текущий курс евро составляет около 1 тысячи евро в месяц, тогда как в Мюнхене — около 2 тысяч евро, утверждает эксперт.

Следовательно, среднестатистический москвич может на свою месячную зарплату купить 0,27 «квадрата», а среднестатистический житель Мюнхена — 0,48 «квадрата».

Таким образом, взгляд на стоимость недвижимости через призму уровня дохода показывает, что московское жилье дороже мюнхенского, подводит итог расчетам Зингель.

Он также подчеркивает, что оценку стоимости недвижимости в той или иной стране нужно проводить с учетом жилищной обеспеченности, строительной активности, площади жилищного фонда, условий ипотечного кредитования и, конечно, уровня дохода населения.

Большинство российских  граждан желают купить  дом  или квартиру в одном из курортных городов, а значит оценивать  местное жилье по признаку «дешево-дорого» и сравнивать со стоимостью недвижимости в России сложно.

 Например, директор отделения «МИЦ — Недвижимость» «На Цветном» (ГК «МИЦ») Ольга Антонычева рассказала о том, что в  Болгарии можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров примерно за 30 — 40 тысяч евро.   Но   такая цена связана с низким качеством строительства, с очень большим количеством объектов, продаваемых на рынке, а также трудной экономической ситуацией в стране,  утверждает эксперт.

 А  менеджер по рекламе и PR агентства недвижимости VSN Realty Ольга Молчанова, подчеркивает, что в России строительные технологии учитывают суровые климатические условия страны, что, естественно, сказывается на ценах.

С какой целью  россияне приобретают жилье за границей? Что их привлекает в зарубежной недвижимости? Причины, конечно, разные.

По данным Зингеля, с инвестиционными целями жилье за рубежом приобретает 25% покупателей. Семейные причины побуждают обзавестись зарубежной недвижимостью 15% россиян.

И, наконец, получение вида на жительство, а также бизнес-иммиграция становятся целью покупки для 10% российских граждан. А половина россиян  приобретает жилье за границей в качестве дома для отдыха.

Сюда, в частности, относится курортная недвижимость, в том числе горнолыжные и бальнеологические курорты. 

Чаще всего российские граждане выбирают для покупки недвижимости Болгарию, Испанию, Турцию, Черногорию, Латвию и Италию, утверждает директор представительства Masa International (Испания) в России Ирина Буркина. При этом собеседница агентства замечает, что, к примеру, в Испании недвижимость приобретают люди именно со средним достатком, сообщает Рамблер-Недвижимость.

Покупка  жилья за рубежом вседа связана со всевозможными рисками и трудностями.

 «Собственно говоря, приобретение жилья за границей всегда является неоднозначным мероприятием. Многие покупатели зарубежного жилья по факту сталкиваются с несоответствием ожиданий и фактического результата», — утверждает Зингель. Например, курортная недвижимость большую часть года пустует, принося убытки, а нередко и надоедает, подчеркивает он.

Одна из наиболее расространенных проблем связана с высокой стоимостью содержания жилья, а также  невозможностью гарантировать сохранность имущества, находясь на удалении от объекта.

А ещё это и сопутствующие расходы по сделке, которые могут доходить до 20% от  стоимости в разных странах.

Например, приобретая недвижимость в Черногории, уже находящуюся в собственности физического лица, новому владельцу придется заплатить единовременный налог на покупку в размере 3% от стоимости жилья государству в течение 15 дней от момента вступления в права собственности, делится опытом управляющий партнер агентства эко-туризма the box в Черногории Анастасия Цыганкова.

Оформление покупки осуществляется у нотариуса, где покупатель оплачивает сборы по тарифам, установленным законодательно в зависимости от суммы сделки, продолжает она. Кроме того, в дополнительные расходы войдет гонорар адвоката — около 300 евро, а также услуги переводчика — около 50 евро в час.

При покупке нужно учитывать и юридические тонкости данной страны.

Трудности  может вывать также незнание налогового законодательства, правил пользования недвижимым имуществом и процессов государственной регистрации сделок с недвижимостью, утверждает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

«Можно купить недвижимость в расчете на сдачу ее в краткосрочную аренду или передачу в безвозмездное пользование друзьям и родственникам, что может быть запрещено, например, правилами конкретных жилых комплексов или даже целых районов.

Результатом чего могут оказаться большие штрафы», — рассказывает он.

 И вот покупатель, выяснив все тонкости сделки, все-таки готов стать  обладателем недвижимости где-нибудь на живописном берегу моря, ему остается ответить на последний и самый хитрый вопрос: «А нужно ли ему это жилье в собственности?».

Управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский  не рекомендует покупать жилье с целью краткосрочных визитов.

Он считает, что  для этого лучше подойдет отель или апартаменты, ведь  тогда не придется тратить деньги на содержание объекта и налоги.

Также он предостерегает,   что даже если сегодня в какой-либо стране коммунальные платежи или налоги на недвижимость невелики, нет гарантии того, что так будет всегда.

 «Если речь идет о переезде на ПМЖ, то я бы рекомендовал сравнить рентабельность приобретения жилья с арендой аналогичной недвижимости. Во многих странах права арендаторов достаточно серьезно защищены, а ответственность собственников недвижимости, прежде всего налоговая повинность, намного выше», — отмечает Скоморовский.

 Поэтому покупать недвижимость за границей можно при наличии «лишних» денег и четкого плана получения постоянного дохода в данной стране.  И последнее,  перед покупкой квартиры за границей необходимо вначале подумать о доме, в который можно будет вернуться, если не получится адаптироваться в новой стране, настаивают эксперты.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/13782/v_chem_slozhnosti_priobretenija_zhilja_za_rubezhom/

Как купить недвижимость за границей, заработать и не сесть

Закон и недвижимость

Российское законодательство не запрещает гражданам владеть недвижимостью за рубежом. Никакой ответственности за это не предусматривается.

По российским законам желающие приобрести недвижимость за границей обязаны задекларировать имущество, собственниками или фактическими владельцами которого они являются.

В других странах при покупке крупного объекта недвижимости в целях борьбы с отмыванием денег могут потребовать подтвердить легальность происхождения денежных средств. При отсутствии такого подтверждения банк может отказаться проводить сделку.

Это положение сейчас стало очень актуально и для России: с 2018 года у нас начинается автоматический обмен налоговой информацией (CRS) с более чем 70 странами, в том числе с Великобританией, Кипром, Британскими Виргинскими островами, Швейцарией.

Стоит также уделить внимание юридическому сопровождению и консультациям перед покупкой недвижимости за границей. Если вы планируете извлекать доход из недвижимости, возникает налог на прибыль.

В зависимости от того, как оформлен объект недвижимости, на физическое или юридическое лицо, размер налога и способы вывода денежных средств могут сильно отличаться.

Все это нужно узнавать заранее, чтобы не было потом проблем с законом и соблазна избежать больших налогов.

За что можно сесть в тюрьму, владея недвижимостью за границей

Cамый большой риск наступления уголовной ответственности для владельцев зарубежной недвижимости представляют манипуляции с налогами.

Сенатор РФ Сулейман Керимов сейчас сидит во Франции под домашним арестом по судебному иску о махинациях с приобретением нескольких дорогостоящих вилл на побережье.

В стране с прогрессивным налогом на «состояние» он обвиняется в покупке недвижимости на подставных лиц по заниженной стоимости, чтобы избежать уплаты полной суммы налогов.

Серьёзным проступком также является нарушение визового режима пребывания, который имеет свои особенности в разных странах.

В Российском законодательстве тоже есть свои нюансы. Например, гражданин России покупает квартиру и уезжает жить заграницу. По прошествии времени он понимает, что ему там нравится настолько, что он хочет задержаться, и решает продать квартиру в России. Тут возникает нюанс.

Если ты постоянно находишься в другой стране (185 дней в год и более), ты перестаёшь быть налоговым резидентом в России и попадаешь уже под другое налогообложение. Размер НДФЛ при продаже квартиры составит в этом случае 30% от цены сделки вне зависимости от цены приобретения этого объекта и количества лет владения.

Многие об этом не знают, и из-за незнания возникает риск нарушения закона.

Инвестиции в чужую экономику и переезд

Русские сейчас активно покупают недвижимость за границей. Многие инвестируют в недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду.

Часто инвесторы выбирают страны Прибалтики, привлекающие довольно высокой доходностью (до 8-10% годовых), а также Германию, которая всегда отличалась стабильностью, соблюдением законодательных норм и неплохими перспективами.

В Германии сохраняется высокий уровень инвестиций в студенческие апартаменты, так как число студентов продолжает расти, и на рынке наблюдается нехватка жилья.

Многие подыскивают себе недвижимость, чтобы потом переехать или обеспечить жильем детей, уезжающих учиться за границу. В основном это касается таких стран, как Испания, Италия, ОАЭ или Таиланд.

В этих странах спросом пользуется жилая недвижимость, квартиры, виллы или дома, где можно будет проживать самим во время отпусков или после переезда.

При осуществлении таких сделок большое значение играет уровень лояльности той или иной страны к зарубежным покупателям — например, насколько приемлемы условия ипотечного кредитования для покупателей-нерезидентов и на какой объем покрытия можно рассчитывать.

В среднем по Европе иностранные покупатели могут претендовать на ипотечную ставку в районе 5% и банковское финансирование порядка 50%. Для многих это хороший стимул к приобретению как жилых, так и коммерческих объектов.

В каждой стране есть программы получения вида на жительство и даже гражданства для инвесторов, и многие государства таким образом пытаются привлечь инвестиции — Восточная Европа, Прибалтика. Сейчас популярностью пользуется гражданство Мальты, Кипра.

При разных обстоятельствах для получения вида на жительство достаточно инвестировать в недвижимость от 400 000 евро. В некоторых случаях вид на жительство в странах Шенгенского соглашения дает свободное безвизовое перемещение в Европе.

Поэтому те, у кого такая возможность есть, её используют.

Всё чаще люди приобретают объекты для ведения бизнеса — рестораны, кафе или отели. Но в последнее время особую популярность приобрели инвестиции в коворкинг-центры, дома престарелых или покупка парковочных мест.

Такие проекты, в основном, распространены в Великобритании. Рентабельность классических вложений в недвижимость там на довольно низком (по нашим представлениям) уровне. Если говорить о Лондоне, то это примерно 2-3% годовых.

Инвестиции в коворкинг-центры, дома престарелых и покупка парковочных мест — альтернативные инвестиционные продукты, которые дают рентабельность от 8 до 15,5% годовых.

Это хорошая возможность вкладывать средства в экономику Великобритании и получать доходность выше среднерыночной. При этом порог входа может быть невысоким. Сейчас есть предложения от 20 000 евро.

Популярнее всего среди россиян коворкинги в Лондоне. Компания, с которой мы сотрудничаем, в этом году реализует очередной свой лондонский проект. Наш клиент поучаствовал в их первом проекте, убедился, что обещанная доходность до 15% соответствует тому, что он получает в действительности.

И когда компания сообщила, что привлекает инвесторов на развитие следующего проекта, был одним из первых в очередь на участие. При этом, так как британцы заинтересованы в постоянных инвесторах, для него удалось договориться о более выгодных индивидуальных условиях с большей доходностью.

Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в России показывает, что инвестирование в российскую недвижимость снизилось. У людей — недоверие, боязнь потерять деньги и держать их в рублях. Но многие раскладывают яйца по разным корзинам. Люди, у которых уже есть недвижимость в России, диверсифицируют свой инвестиционный портфель и инвестируют в зарубежную недвижимость.

Для владельца недвижимости за границей, если средства вкладывались с целью получения дохода, помимо доходности преимуществами будут: упрощенный визовый режим, привилегии в получении вида на жительство, а также возможность кредитования в иностранном банке — например, в странах Европы банковская ставка в среднем составляет 3-5% годовых, что существенно позволяет повысить эффективность вложений.

Также покупают недвижимость за границей люди, у которых есть средства и время, чтобы реализовать свои мечты.

Например, человек хочет купить виноградники в Римини, потому что ему просто нравится там и он давно мечтал жить в этом регионе Италии.

К тому же цены на жилую недвижимость во многих странах Европы вполне приемлемые, и вполне обычный московский — и не только — пенсионер может легко позволить себе жить в Болгарии, Хорватии или Черногории.

Что стоит обязательно сделать перед покупкой недвижимости за границей и чего не стоит делать никогда

Обязательно:

• Работайте только с проверенным застройщикам, девелоперам и агентам с успешным портфолио и чистой историей, которые вы способны лично проверить;

• Используйте только законные и проверенные способы налоговой оптимизации. Помните: скупой платит дважды;

• Присматривайте недвижимость на «падающих» рынках или только что переживших кризис. Так вы значительно повышаете шансы на рост капитализации вашего приобретения в ближайшей перспективе;

• Выбирая для покупки апартаменты или торговое помещение «под сдачу», убедитесь, что у вас есть, кому поручить исполнение вопроса. Кто обеспечит для вас весь цикл от бронирования и заселения до клининга и реновации? Учтите эти расходы на сопровождение в расчетах потенциальной доходности;

• Перед покупкой зарубежной «дачи», постарайтесь в деталях визуализировать себе каждое лето, проведённое там, постарайтесь понять, что вы, возможно, автоматически ограничены теперь в выборе новых мест для путешествий, потому что есть же «дача». Ответьте себе на вопрос, точно ли вы к этому готовы?

Ни за что!

• Не подписывайте договор и не вносите платеж за квартиру на курорте во время своего приятного отпуска. Во-первых, цены в сезон самые высокие, во-вторых, стоит посмотреть на эту местность после окончания туристического сезона. Возможно, после этого вы измените свое мнение;

• Не стоит при выборе объекта рассуждать в духе: «Покупаю для себя, но если что — буду сдавать!» Помните, что это две абсолютно различные стратегии, порой взаимоисключающие;

• Не покупайте недвижимость за границей, если вы не посетили до этого хотя бы 5-7 других стран. Вы должны быть способны самостоятельно анализировать преимущества и недостатки локации;

• Не принимайте на веру заявленную продавцом доходность объекта. Тщательно изучите все возможные скрытые платежи и подводные камни. Особенно налоги, расходы на оформление в собственность, амортизацию, страхование;

• Не принимайте решения без личного осмотра объекта. При всей полноте представленных медиаматериалов может оказаться, что за стеной шикарного жилого комплекса находится свалка, а тропинка к белоснежному пляжу идет мимо завода. Таких примеров масса.

Источник: https://delovoymir.biz/kak-kupit-nedvizhimost-za-granitsey-zarabotat-i-ne-sest.html

Как купить недвижимость за рубежом: советы клиентов «Транио»

Покупка недвижимости за рубежом требует детального изучения ситуации на рынке и тщательного планирования, однако о некоторых вещах можно узнать заранее, просто пообщавшись с теми, кто уже приобрёл второй дом или квартиру в другой стране. От просмотра объекта до подписания договора — «Транио» представляет полезные советы от своих клиентов, ставших счастливыми обладателями жилья за границей в 2015 году.

Убедитесь в «чистоте» объекта

Из окон квартиры Стива открывается отличный вид на горы, равнины и бассейн, относящийся к жилому комплексу

«При покупке недвижимости в Испании очень важно проверить „чистоту“ приобретаемой собственности и убедиться, что с этим не будет никаких проблем.

К счастью, в стране есть национальный регистр недвижимости, так что узнать все подробности об объекте несложно. Если у вас есть на примете хороший юрист и агент, то проблем возникнуть не должно. Процедура покупки достаточно быстрая и простая, но если понадобятся услуги переводчика, это потребует дополнительных затрат.

Что касается поиска объекта, то проблем не возникнет: вывески „Продаётся“ (Se vende) здесь встречаются на каждом шагу».

Стив, британец, живущий и работающий в Москве, владелец квартиры в испанском Аликанте

-> Как это будет по-английски: британец рассказывает о своей квартире в Испании

Приезжайте на просмотр в несезон

Жить в Кашкайше комфортно, в том числе благодаря отсутствию языкового барьера: если вы владеете английским, вас здесь поймут

«Жилая недвижимость в Португалии часто отличается от той, к которой мы привыкли дома.

Большинство зданий не имеет центрального отопления, поэтому в зимний сезон не обойтись без обогревателей. Основная проблема в домах старого жилого фонда — холод и сырость. Я купил электронный влагомер и брал его на просмотры, чтобы замерять уровень влажности.

Также я понял, что выбирать жильё лучше зимой: летом, в хорошую погоду, я вряд ли бы понял, насколько сыро и холодно может быть в квартире».

Виталий, предприниматель из Киева, владелец квартиры в португальском Кашкайше

-> Комфортная страна: как клиент «Транио» покупал квартиру в Португалии

Банковская недвижимость? Дайте ей второй шанс!

Марбелья — космополитичный город, и отсюда легко путешествовать в Севилью, Гранаду или Кордобу

«Когда мы впервые осматривали нашу будущую квартиру, на полу валялся мусори какие-то вещи. Сам просмотр происходил в темноте — железные жалюзи были опущены, а электричество, без которого невозможно их поднять, — отключено.

Чтобы что-то разглядеть, нам пришлось воспользоваться подсветкой смартфона. Естественно, квартира нас не впечатлила. Но в последний момент, когда мы взвешивали все „за“ и „против“, мы вернулись к обсуждению этой квартиры. Я нашла в интернете описание комплекса, в котором она расположена.

В описании комплекс позиционировался как объект премиум-класса, и в нём продавали очень мало квартир. Мы сочли это хорошим знаком, так как по опыту просмотров выяснили, что большое количество объявлений о продаже квартир в одном доме — это признак того, что с комплексом что-то не так.

Мы ещё раз решили взглянуть на квартиру, на этот раз вооружившись фонариком помощнее, и она показалась нам интересной. В отличие от вариантов из нашего шорт-листа, эта квартира не требовала значительных трат на ремонт. К тому же, её стоимость была ниже рыночной».

Ирина, сотрудница крупной международной компании из Москвы, владелица квартиры в испанской Марбелье

-> Сделка без риска: как клиентка «Транио» купила банковскую недвижимость в Марбелье

Не забывайте о возможности бюрократических проволочек

Озеро Хевиз полностью обновляется каждые 28 часов, и его вода всегда остаётся чистой

«Мы довольно быстро добыли разрешение на покупку недвижимости, которое должны получить иностранцы в Венгрии. Затем мы уладили почти все бумажные дела, кроме одного: нам нужно было разрешение у Совета по защите детей Венгрии.

Дело в том, что предыдущий хозяин квартиры прописал туда трёх несовершеннолетних внуков. Поэтому, собственно, квартира досталась нам меблированная, но при этом там никто не жил. Когда родители решили продать квартиру, понадобилось получить разрешение, чтобы защитить интересы внуков.

Какая это была морока! Мы подписали все документы зимой, а разрешение получили только в мае! В этом разрешении было предписано разбить мой платёж на три части — каждому из внуков».

Борис, автомеханик из Нетании, Израиль, владелец квартиры в венгерском Хевизе

-> Дом для большой семьи: клиент «Транио» из Израиля рассказывает о покупке квартиры в Венгрии

Убедитесь, что с вашим банковским счётом всё в порядке

Побережье Прованса в окрестностях Марселя не менее живописно, чем знаменитый Лазурный Берег

«Жильё во Франции достаточно быстро бронируется и раскупается зачастую уже на стадии проекта. Для того, чтобы зарезервировать за собой объект, здесь нужно внести предварительный платёж.

Оказалось, что россиянину это сделать непросто, если он не имеет счёта во Франции. А вот открытие счёта для нашего соотечественника — это сложная процедура, связанная с длинной и тщательной проверкой происхождения средств, которые вносятся на счёт.

И тут вам, кстати, не помогут счета в других европейских странах».

Дарья, финансист из Москвы, владелица квартир во Франции и Черногории

-> Сравнительное квартироведение: хозяйка жилья во Франции и Черногории делится опытом

Покупайте онлайн

Жильё в Берлине пользуется повышенным спросом и у немцев, и у иностранцев. В ответ девелоперы расширяют объём жилищного строительства

«Я работаю в интернет-сфере и мне всё удобно делать через интернет. Собственно, квартиру мы с менеджерами „Транио“ выбирали по электронной почте.

Однажды я точно так же покупал автомобиль — и ни разу об этом не пожалел. Уверен, что и с квартирой всё будет отлично. Процесс проведения сделки оказался очень увлекательным и быстрым. Мы всё сделали за пять часов, и я узнал много нового о том, как покупают недвижимость в Германии.

Кстати, в этой стране очень многое основано на доверии — это круто!»

Сергей, веб-разработчик из Москвы, владелец квартиры в Берлине, Германия

-> Успеть за пять часов: как подобрать квартиру в Берлине, не вставая из-за стола

Источник: https://tranio.ru/traniopedia/tips/kak_kupit_nedvizhimost_za_rubezhom_sovety_klientov_tranio/