Инвестиции в зарубежную недвижимость

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания.

При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию.

Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

• Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье —  в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

• Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон.

Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло.

В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

• Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.  

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

https://www.youtube.com/watch?v=oA1v6uxFQuw

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

 Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители.

Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%.

В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии.

«Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта.

Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio. 

Источник: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/352847-dohodnyy-metr-kak-vybrat-zarubezhnuyu-nedvizhimost-dlya-investiciy

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Рынок недвижимости в зарубежных странах огромен и разнообразен. Коммерческие и жилые объекты, расположенные в разных точках планеты и выставленные на продажу, исчисляются миллионами. Благодаря опыту, накопленному отечественными и зарубежными предпринимателями, инвестиции в зарубежную недвижимость становятся по-настоящему эффективным способом вложения активов.

Особенности инвестирования в иностранную недвижимость

Инвестиции в недвижимые объекты, расположенные за рубежом – это динамично развивающаяся отрасль, в рамках которой появляются все новые и новые тенденции.

Сегодня такие вложения уже не рассматриваются в качестве запасного варианта: они становятся полноценным бизнесом. В отличие от 90-х гг.

, в наши дни иностранная недвижимость является доступной для достаточно широкого круга лиц, заработавших свои средства честными способами. В связи с этим упростились и процедуры оформления документов.

При выборе страны для инвестирования в объекты недвижимости необходимо учесть:

• темпы роста цен на недвижимое имущество;
• стабильность экономики;
• степень развития инвестиционного законодательства;
• расположение страны.

Прежде всего, необходимо определить будущую сумму расходов с учетом налогов, пошлин и коммунальных платежей. Также следует узнать об ограничениях на операции с недвижимым имуществом, установленных для иностранцев в той или иной стране.

Способы инвестирования

Инвестировать в иностранную недвижимость можно двумя способами:

1. Прямо – путем покупки недвижимости и оформления ее в собственность для дальнейшей сдачи в аренду. Такой способ выбирает большинство инвесторов. Размер прибыли зависит от платежеспособности потенциальных арендаторов и налогового бремени. При работе с коммерческими объектами возникают дополнительные расходы: на установку охранных и пожарных сигнализаций и т.п. Кроме того, состояние собственности нужно держать под контролем.
2. Опосредованно – путем вложения средств в трастовый фонд. Фонд занимается накоплением средств инвесторов, приобретением недвижимости, поиском арендаторов и распределением выручки между собственниками паев. Таким образом, непосредственная работа с недвижимостью от инвестора не требуется.

Стабильность и доходность

Недвижимые объекты не склонны к резким изменениям цен, характерным для валютных активов. Цена дома или коммерческого сооружения меняется со временем, однако этот процесс является медленным и легко предсказуемым. Уровень цены зависит и от самого инвестора: проведение ремонта, реставрации или перепланировки может сделать объект намного более востребованным и дорогим.

Особое внимание следует уделить расположению объекта: дом, который находится в малонаселенном регионе, будет сложно сдать в аренду. Жилая недвижимость в крупных городах является более привлекательной при наличии устойчивого спроса на жилье и достаточной обеспеченности горожан.

Когда требуется привлечение посредников?

При отсутствии опыта работы с недвижимостью или недостаточных знаниях о рынке той или иной страны, риск неудачного вложения возрастает. Самостоятельные расчеты могут оказаться ошибочными, что приведет к неправильному выбору объекта инвестирования.

Чтобы минимизировать этот риск, инвестор может обратиться за профессиональной помощью.

В крупных городах работают агентства, специализирующиеся на оказании помощи клиентам в приобретении иностранной недвижимости и дальнейшей работе с ней.

Они занимаются оценкой объектов, прогнозом будущих изменений стоимости с учетом разнообразных факторов и выбором оптимального варианта в соответствии с запросами инвестора.

Партнерство с подобным агентством требует дополнительных расходов на уплату комиссионного вознаграждения. Тем не менее, оно позволяет осуществлять прямое инвестирование в зарубежную недвижимость при минимальных рисках.

Какие страны привлекательны для инвестирования?

Многие инвесторы убеждены, что выгода, которую может принести иностранная недвижимость, напрямую зависит от развития экономики, а потому предпочитают совершать сделки в развитых странах: Англии, Франции, Германии, Соединенных Штатах и т.д. Такие объекты действительно выгодны с точки зрения надежности и сохранности: с их помощью легче организовать бизнес, совершать поездки в выбранное государство и т.п.

С другой стороны, страны с нестабильной экономикой (например, Греция) также имеют некоторые преимущества. Для них характерны значительные колебания цен, а потому приобретенная на этапе спада недвижимость может в будущем принести высокий спекулятивный доход.

Инвестируя в развивающиеся страны, стоит обратить внимание на Китай: бурные темпы роста экономики и низкие цены на недвижимость делают его особенно привлекательным.

В этой стране недвижимость можно только арендовать, в собственность она не передается.

Китайский рынок не лишен недостатков: языковой барьер, социальная напряженность и мощные механизмы государственного регулирования могут создать препятствия.

Заключение

Сегодня инвестирование в недвижимость за границей – уже не запасной вариант, а достаточно перспективное направление. Инвестировать можно как в развитые, так и в развивающиеся страны: в обоих случаях есть свои преимущества. Для минимизации рисков можно обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости либо совершать инвестиции в трастовые фонды.

Источник: https://FinansovyeSovety.ru/investicii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost/

Инструкция для желающих инвестировать в доходную недвижимость за рубежом

Все знают, что самое важное правило при инвестициях — не класть все яйца в одну корзину.

Однако не меньшее значение имеют ответы на вопросы о том, куда вкладывать и в какой пропорции распределять средства, чтобы получить оптимальный баланс доходности и риска.

В контексте инвестиций в недвижимость за рубежом мой совет — распределяйте капитал по двум «корзинам» с соотношением 70/30%.

Первая «корзина»: для сохранения капитала

Большую часть средств — 70% — рекомендую направить на вложения в низкорисковые проекты.

Стратегия сохранения капитала предполагает ориентировочную доходность 4-5% годовых, которая должна быть выше аннуитета (проценты по кредиту плюс платежи по телу кредита) ипотечного кредитования, чтобы денежный поток не стал отрицательным.

Задача инвестора в этом случае — сохранить капитал и обогнать инфляцию на первом этапе и создать семейный фонд благосостояния в долгосрочной перспективе.

Для таких инвестиций подходит жилая недвижимость в крупных городах и торговые объекты на оживленных пешеходных улицах. Но у обоих вариантов доходность на сегодняшнем рынке низкая — порядка 2-3%.

Кроме того, стоимость квартир в хорошем районе (как для инвесторов, так и для арендаторов) может быть высокой, а цены на торговую недвижимость еще выше. Компромиссный вариант — микроапартаменты.

Население европейских городов растет на 1,5% ежегодно, и в основном это происходит за счет людей, переезжающих из небольших населенных пунктов в поисках работы. Именно для них в Германии строятся квартиры площадью 20-30 кв.м, в которых есть все необходимое — санузел, мини-кухня, стол и кровать.

Люди арендуют такое жилье в течение трудовой недели, а на выходные уезжают в свои дома в регионах. Кроме того, небольшие квартиры востребованы у студентов и молодых специалистов, которые пока не обзавелись семьей.

Микроапартаменты — одни из самых интересных объектов для инвестиций в недвижимость.

С одной стороны, за счет микроформата жилье этого типа стоит дешево для арендатора (около 400 евро в месяц), с другой стороны — дает больше арендной выручки на квадратный метр для владельца (доходность — порядка 4-5%).

При этом ликвидность микроапартаментов будет только увеличиваться по мере роста городского населения. Помимо этого, риски инвестиций в такие объекты минимальны. Во-первых, нет проблем с выселением недобросовестных съемщиков, как при традиционной долгосрочной аренде – контракты подписываются на 3-6 месяцев.

Во-вторых, жильцы платят страховые депозиты на случай причинения ущерба или при наличии задолженностей. Инвестору необязательно погружаться в арендный менеджмент: работа со съемщиками, решение их проблем, обслуживание недвижимости и даже зачастую ремонт — все это лежит на управляющей компании.

Для инвестиций в микроапартаменты лучше всего подходит Германия, поскольку при вложениях в простой арендный бизнес важна стоимость финансирования, а кредиты в этой стране — среди самых доступных в мире.

Инвестор-нерезидент может получить ипотеку в размере 50% от стоимости объекта под менее чем 2% годовых (фиксированная ставка) на 10-20 лет. Дешевое финансирование действует как рычаг, увеличивая доходность на вложенный капитал.

Проценты по кредиту при этом идут в расход и снижают налоговую базу.

Без сомнений, для сохранения средств также подходят и другие развитые страны: Австрия, Великобритания, США, Швейцария.

Однако в Великобритании и США дорогое финансирование для нерезидентов, а в Австрии и Швейцарии хотя и дешевые кредиты, но сложнее найти качественные объекты с доходностью 4-5%, так как страны маленькие, и местные инвесторы очень расторопны и быстро раскупают все самое лучшее.

Помимо этого, в этих двух странах действуют территориальные ограничения для иностранных покупателей недвижимости. Рынок Германии больше, и шансы найти хороший объект в этой стране выше. Также рынок Австрии и Швейцарии в последние годы растет медленнее немецкого.

Вторая «корзина»: для заработка

Для второй «корзины» рекомендую предусмотреть 30% капитала, который пойдет на инвестиции в более сложные проекты добавленной стоимости (Added Value).

Эту стратегию можно описать тремя словами — «купи, почини, продай».

Суть в том, что покупаются жилые, офисные или гостиничные объекты в плохом состоянии, делается ремонт, за счет чего повышается стоимость, и далее недвижимость продается по более высокой цене.

Инвестиции в Added Value — более сложный бизнес по сравнению с арендным, поскольку есть риски, связанные с тем, что может быть превышена смета, могут быть трудности с оформлением разрешений, цена покупки может быть завышена, цена продажи — занижена, или объект может долго продаваться.

К тому же, от инвестора или его команды требуется активно участвовать в проекте и иметь квалификацию в строительном бизнесе. Это более рискованный вариант инвестиций в недвижимость, но и более доходный: на редевелопменте можно заработать 12-20% на вложенный капитал.

Еще одно преимущество заключается в том, что за счет необходимости делать ремонт можно получить скидку с цены покупки.

При инвестициях в проекты Added Value увеличить доходность можно следующим образом:

• Подобрать профессиональную команду, которая сможет эффективно управлять процессом на месте. Такие проекты почти невозможно реализовать удаленно, без местного партнера.
• Инвестировать в рынки с потенциалом роста цен.
• Вложить деньги в ликвидные объекты, чтобы по окончании проекта их можно было быстро и выгодно продать.
• Правильно структурировать сделку для оптимизации налогов и увеличения доходности (актуально также для стратегии сохранения капитала). Например, если оформить сделку на компанию, то зачастую можно избежать уплаты налога на переход права собственности.
• Брать ипотечный кредит: банковское финансирование снижает потребность в собственном капитале, создает кредитный рычаг и увеличивает доходность. Сегодня ставка по ипотечным кредитам в Европе составляет 2-3%.

Для инвестиций в проекты Added Value сегодня хорошо подходит Испания. Цены на недвижимость в этой стране падали в течение семи лет и начали стабилизироваться в 2014 году.

Сейчас объекты в Испании стоят на 45% дешевле по отношению к пику 2007 года, но уже начинают дорожать, поэтому, купив объект по минимальной цене, с учетом последующего роста цен, инвесторы могут заработать на продаже через несколько лет.

Длительный период рецессии пройден и впереди восстановление рынка: экономическая ситуация улучшается, потребительское доверие растет, безработица уменьшается, объемы строительства увеличиваются, и банки более охотно выдают ипотеку.

Среди городов Испании инвестировать в проекты Added Value выгодно в Барселоне. Инвесторы все чаще вкладывают средства в проекты редевелопмента, поскольку на рынке жилья столицы Каталонии наблюдается дефицит новостроек.

Особенно перспективна покупка жилых зданий для ремонта с целью последующей перепродажи местным экспатам или для создания студенческих комплексов и апарт-отелей. Помимо этого, в Барселоне большой потенциал роста цен: в 2016 году жилье может подорожать на 7%.

Также выгодно инвестировать в проекты реконструкции в Мадриде, где новых и качественных предложений не хватает в офисном сегменте.

Если инвестировать все 100% средств в арендные проекты, то это будет хорошим и надежным вложением, но заработать таким образом на краткосрочном горизонте трудно.

Если вложить все в проекты с добавленной стоимостью, то риски будут слишком высокими.

По моему мнению, наиболее разумным балансом для зарубежного инвестора является стратегия, при которой 70% средств инвестируются в арендные объекты и 30% — в редевелопмент. Это позволяет получить оптимальный баланс доходности и риска.

Рекомендую сначала приобрести объекты с низким риском, получить опыт покупки и управления недвижимостью за рубежом, а потом нацеливаться на более сложные проекты с добавленной стоимостью.

Например, при наличии 1 млн евро можно сформировать инвестиционный портфель, взяв еще 1 млн в кредит, вложив 1,4 млн в покупку пакета апартаментов для сдачи в аренду, а затем оставшиеся 600 тыс. евро направив на редевелопмент. Сбалансированная доходность от таких операций будет выше 10% годовых, при этом риски останутся низкими.

Источник: https://www.e-xecutive.ru/finance/private/1985336-instrukzia-kak-investirovat-v-nedvizhimost-za-rubezhom