Как правильно купить долю в квартире

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире – одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество “подводных камней”.

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а “дарения”.

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись “без угла”.

Прежде обратимся к формулировкам – доля в квартире – что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек.

Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, “записана” она на кого-то одного.

И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого.

Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина – когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам.

Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может “уйти” к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее – ровно 30 дней.

Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый “камень”. В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Порой всех дольщиков не так просто найти. Это вопрос решается путем наличия доказательств о том, что уведомление было отправлено по всем известным адресам.

Если сведения о проживания участника долевой собственности полностью отсутствуют, необходимо это официально подтвердить справкой из администрации, адресного бюро или прибегнуть к иным способам подтверждения невозможности связаться с тем или иным дольщиком.

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует.

На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности.

Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной “больной точкой” темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками.

Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества.

Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное – покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель – проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях.

Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно.

Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

В чем же риск?

Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом – в чем риск и как избежать негативных последствий?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам.

Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю.

Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

• Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
• Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с  другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
• О правилах совместного “общежития” можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
• Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Источник: https://law03.ru/housing/article/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire

Как купить долю в квартире. Правила и особенности

Высокая стоимость жилой недвижимости определяет целесообразность совместного владения квартирой, причем, группа собственников может распоряжаться жилплощадью целиком или же отдельными частями – долями.

Таким образом, каждый из собственников, это могут быть члены семьи или посторонние друг другу лица, имеет право продать или подарить свою часть. В данной статье специалисты портала RealtyPress.

ru рассматривают преимущества приобретения доли в квартире, а также некоторые опасности, которые могут подстерегать потенциального покупателя.

Гражданский кодекс предполагает, что собственность в виде жилой недвижимости может быть совместной – в этом случае жилье в равной степени принадлежит каждому из собственников, и долевой – в этом случае за каждым из собственников закрепляется размер долевого владения.

Часть закрепляемой площади может составлять 1/2, 1/3 или же 1/50 общей площади квартиры, причем, определяемая доля фиксируется в документе о праве собственности, подобный документ есть у каждого владельца части квартиры.

При совместной собственности права на нее отражены в едином документе.

Преимущества приобретения-продажи доли

С точки зрения риэлторов сделки с долями являются одними из наиболее сложных, поскольку имеется значительное количество нюансов и «подводных» камней, которые становятся помехой проведению сделки. Однако подобные сделки пользуются популярностью, поскольку покупка доли требует гораздо меньших затрат, чем приобретение квартиры целиком.

Именно по этой причине приобретение доли в квартире довольно часто определяет саму возможность приобретения собственного жилья. Далеко не каждый располагает денежными средствами, необходимыми для приобретения отдельной квартиры, в то время, как покупка доли значительно снижает затраты на проживание в перспективе (относительно ежемесячной оплаты съемной квартиры).

Владелец недвижимости, выставляя на продажу долю в своей квартире, имеет возможность разрешить свои материальные затруднения, в то же время, сохранить место для своего проживания в виде оставшейся части квартиры.

Кроме того, в случае раздела имущества (подобное может происходить при разводе или прекращении отношений между бизнес-партнерами), каждый собственник может продать только свою долю.

Причем, законодательство определяет первоочередное право на покупку доли за лицами, в чьей собственности находится оставшаяся доля.

Причины покупки доли в квартире

Возможность продажи доли в квартире позволяет решить многие проблемы с минимальными затратами. Мы рассмотрим основные потребности, которые позволяет реализовать продажа доли в квартире, таковыми являются:

• Приобретение доли для проживания;
• Инвестиции в долю;
• Регистрационные вопросы;
• Последующий выкуп всей квартиры.

Приобретение доли для проживания

Приобретение доли в квартире является в финансовом плане намного доступнее, чем покупка любой, даже недорогой квартиры целиком. Это дает возможность, располагая весьма ограниченным капиталом, решить вопрос с собственным жильем, что особенно актуально для мегаполиса, где арендная плата является достаточно высокой.

Приобретая долю, ее владелец автоматически избавляется от необходимости изыскивать средства для внесения ежемесячной оплаты в течение многих лет. Кроме того, счастливый владелец части квартиры получает дополнительный, но весьма существенный бонус – прописку, наличие которой определяет отсутствие проблем с регистрацией, а также еще целый ряд преимуществ.

Естественно, занимаясь подбором подходящего варианта, нужно учитывать множество нюансов – характер будущих соседей по квартире, количество проживающих, потенциальную возможность повышения этого количества в сторону повышения, а также цели владельца, пожелавшего продать свою долю.

Инвестиции в долю

Недвижимость остается одним из наиболее привлекательных способов инвестирования, квартиры со временем стабильно дорожают при сохранении спроса на прежнем уровне, а вложенные деньги защищены от инфляции и в любой момент могут быть высвобождены для различных операций. Приобретение доли является для инвестора более доступным способом вложений, что определяется более низкой ценой покупки.

Права собственности на квартиру могут представлять собой защищенное хранилище совместного капитала, за каждым из совладельцев закреплена определенная часть, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Если квартира сдается в аренду, каждый из собственников может рассчитывать на дивиденды в виде арендной платы.

Также инвестиционная сделка может быть направлена на приобретение строящегося жилья, при этом права каждого совладельца на часть квартиры достаточно четко определены. После окончания строительства, когда цена квартиры существенно возрастет, недвижимость выставляется на продажу, а совокупный доход делиться между совладельцами пропорционально долям.

Регистрационные вопросы

Вопросы прописки являются достаточно актуальными для современных граждан, особенно, это относится к жителям мегаполиса.

Без регистрации есть вполне реальный шанс оказаться в неприятной ситуации, причиной которой может быть повышенное внимание правоохранительных органов, а отсутствие прописки существенно понижает шансы найти работу, встать на учет в поликлинику, записать ребенка в детский сад, школу.

Приобретение доли в квартире автоматически решает все перечисленные проблемы, причем, совершенно неважно – какая часть квартиры является собственностью.

 Для получения необходимых отметок регистрационных органов вполне достаточно и одной десятой доли квартиры в собственности.

В этом случае абсолютно не обязательно фактически проживать в квартире, где кроме вас имеется еще десятка два совладельцов (либо проживают десяток из них).

Последующий выкуп остальной части

В ряде случаев доля в квартире приобретается с целью последующего выкупа остальной части.

Это достаточно рискованное мероприятие, поскольку часть квартиры продается владельцами вовсе не за тем, чтобы впоследствии лишиться и остальной части.

Для покупателя это, несомненно, выгодная сделка, которая является своеобразным плацдармом для приобретения квартиры целиком, только вот каким-либо образом «выселить» соседей, предложив им удобный вариант, не всегда удается.

Цена вопроса

Перед тем, как планировать приобретение доли, необходимо определить бюджет покупки, а для этого нужно получить представление о том, каким образом формируется цена доли.

Вопреки общепринятому мнению, стоимость доли не является пропорциональной ее соотношению к общей площади квартиры. То есть, при цене квартиры в 5 млн. рублей, одна вторая часть квартиры стоит не 2,5 млн.

рублей, а намного меньше, и составляет примерно 20-30% от половины стоимости. Почему так происходит?

Покупка доли сопряжена с необходимостью решения множества вопросов с новыми соседями.

Необходимо учитывать, что приобретая долю, покупатель не всегда может рассчитывать на то, что проживать он будет именно в той комнате, площадь которой соответствует долевой части.

Кроме того, без согласия соседей прописать в квартире кого-либо еще практически невозможно, поэтому при покупки необходимо оформлять права собственности сразу на всех, кому может потребоваться прописка в дальнейшем, то есть – на всех членов семьи.

Цена во многом зависит и от панировки квартиры, если предлагаемая доля примерно равна отдельной комнате – цена может быть выше, а если речь идет о продаже доли в однокомнатной квартире, где проживание возможно в стесненных условиях, цена снижается. Порядок проживания в квартире может быть определен собственниками, если же владельцы не пришли к согласию – порядок проживания определяет суд.

Нужно учесть, что если продавец на момент продажи имеет на руках документ, в котором прописан порядок проживания и его право на определенную комнату, то после продажи этот документ утрачивает силу.

В случае отсутствия согласия необходимо начинать судебный процесс заново.

Также необходимо иметь в виду, что суд, при рассмотрении вопроса о порядке проживания, учитывает не только долю, но и состав семьи, поэтому при равных долях большая комната может отойти совладельцу, у которого маленькие дети.

Препятствия в приобретении доли

Главное, в чем необходимо убедиться потенциальному покупателю при рассмотрении предложения – это в наличии официального документа, который подтверждает отказ остальных совладельцев квартиры от приобретения выставленной на продажу доли.

Если такой документ отсутствует, давать свое согласие на сделку не стоит, поскольку сделка может быть аннулирована через суд, а забрать свои деньги у продавца может быть весьма проблематично.

То же самое относится к предложению оформить вместо стандартного договора купли-продажи дарственную.

Причиной тому является положение законодательства, которое регламентирует порядок продажи долей.

Прежде, чем продавать свою долю жилой недвижимости, ее владелец в обязательном порядке должен предложить приобрести эту долю остальным совладельцам. И только в случае их отказа доля может быть продана кому-либо еще.

Это не касается оформления дарственной, при дарении своей доли закон не обязывает ее владельца достигать соглашения с остальными собственниками.

Однако отказ от приобретения должен иметь вид официального документа, и этот отказ должен быть оформлен по каждому из собственников жилья.

В противном случае сделка будет считаться проведенной с нарушениями законодательства, и суд с высокой долей вероятности признает ее неправомочной.

Переоформление доли по дарственной, хотя и не требует наличия подтверждающих документов, может быть признано судом «притворной сделкой», со всеми вытекающими последствиями.

В качестве дополнительной рекомендации можно посоветовать потенциальному покупателю следующее: уточнить – не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере.

В противном случае продавец имеет возможность заявить, что в момент заключения сделки находился в состоянии умопомрачения и не отдавал себе отчет в своих действиях.

И если факт психического расстройства подтвердится – это будет для суда прямым основанием отменить сделку.

Документы для проведения сделки

Как уже было сказано, сделка купли-продажи доли является одной из наиболее сложных операций на рынке недвижимости.

Требуется достаточно большой опыт для того, чтобы разобраться в нюансах, примеры которых были перечислены выше.

В случае самостоятельной подготовки сделки у среднестатистического покупателя есть весьма значительный риск остаться без вожделенного жилья и без уплаченных за него денежных средств.

Поэтому крайне желательно обратиться в престижную риэлтерскую компанию, сотрудники которой дорожат репутацией и обеспечат профессиональный подход к подготовке сделки и проверки документов. Оплата их усилий послужит достаточной гарантией сохранности денег и законности приобретения доли.

В любом случае, первым источником, где может находиться нуждающаяся в проверке информация, послужат документы, необходимые для заключения сделки, перечень которых представлена ниже:

​ Свидетельство о регистрации права собственности. Документ поможет получить представление о дате перехода недвижимости в собственность;

​ Право собственности на долю. Поможет удостовериться – какая часть квартиры принадлежит продавцу;

​ Выписка из ЕГРП. Информация о наличии или отсутствии залогового или иного обременения, ареста;

​ Документы об отказе остальных собственников от выкупа доли;

​ Согласие супруга или супруги на продажу доли. Если такое согласие отсутствует – продажа доли может быть признана незаконной. Причем, в паспорте могут отсутствовать сведения о семейном положении;

​ Выписка из домовой книги. В этом документе должны быть перечислены все, кто зарегистрирован в данной квартире.

Заключение

Итак, на основании изложенного специалисты портала RealtyPress.

ru приходят к выводу – несмотря на сложность подготовки сделки по купле-продаже доли в квартире, такая сделка потенциально является весьма выгодной для обеих сторон.

Главное, чего стоит опасаться потенциальному покупателю – мошенничества со стороны продавца, это грозит потерей денежных средств одновременно с возможностью проживать (или иным образом распоряжаться) собственной жилплощадью.

Realtypress.ru

Ключевые понятия:Право собственности

Источник: https://www.RealtyPress.ru/article/article_10654.html

Как оформить покупку доли, комнаты в квартире

 

• Общая долевая собственность
• Поправки в закон.
• Продажа доли постороннему лицу.
• Уведомление о продаже.
• Предварительный договор купли-продажи доли.
• Трудности сделки

Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев долей в праве собственности.

И у каждого из них есть преимущественное право покупки доли в квартире перед третьими лицами.

Поэтому, если вы выкупаете последнюю долю, или все участники продают свою долю одновременно  третьему лицу — никаких проблем.

Подписываете Договор купли-продажи, этот факт удостоверяет нотариус. Составляете и подписываете  Передаточный акт и в Росреестр для регистрации перехода права на нового владельца.

Стоит почитать: Продажа доли родственнику или собственнику > > >

А вот если вы продаете свою долю третьему лицу, а в  в квартире десяток собственников — предстоит тяжелая работа.

Уведомление о продаже

Поэтому первой задачей Продавца является  уведомление всех участников долевой собственности о продаже своей доли с указанием  цены и других условий продажи, например рассрочки платежа.

Если по истечении  календарного месяца, другие участники долевой собственности долю не купят, Продавец вправе отчуждать ее третьему лицу.

Как составить уведомление о продаже?

Оно составляется в простой письменной форме и отправляется по почте с уведомлением о вручении.

Пример формы уведомления о продаже можно скачать.

Стоит почитать : Уведомление о продаже доли 

Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки.

Предварительный договор купли-продажи доли 

Без предварительного договора в вашей сделке просто не обойтись. Ведь никто не знает, как быстро удастся вручить  Уведомление о продаже заинтересованным лицам — другим участникам общей долевой собственности, у которых есть первоочередное право покупки.

Для вас подготовлен шаблон этого договора, он максимально адаптирован под вашу сделку. Вам важно взять сроки с хорошим запасом времени.

Шаблоны > > >

Трудности сделки

И вот здесь начинается самое сложное!

Потому что другие участники долевой собственности могут уклонятся от получения   уведомления и оформления отказа у нотариуса. По разным причинам.

Вручайте лично, если не принимает,  с двумя свидетелями составляйте Акт об отказе от получения.

Внимание:   оформить покупку доли в квартире, если там  есть  не приватизированные (доли, комнаты),  немного сложнее — уведомление о продаже необходимо подать в муниципалитет и получить решение об отказе от преимущественного права покупки. Это процедура может занять не менее месяца.

Если вы покупаете комнату в коммунальной квартире — вам так же необходимо уведомить других собственников комнат!

Как оформить покупку комнаты в коммунальной квартире

Читайте > > >

Поправки в закон

Внимание! Изменения!

от 02.06.2016 г.

Изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собраниe законодательства Российской Фeдерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие измeнения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

от 29 декабря 2015 г.

внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним»

1) пункт 1 статьи 24 изложить в следующей редакции:«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»;Некоторые участники общей долевой собственности будут уклоняться от получения уведомления.

Всегда рада разъяснить. Автор

Удачи!

Как оформить покупку доли, комнаты в квартире.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2015/12/23/kak-oformit-pokupku-doli/

Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?

Вопрос  раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.

○ Понятие долевой собственности. Причины возникновения. 

Долевая собственность – это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом. П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

1.    Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке. Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.

2.   В порядке наследства.

После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего. 3.    Приобретение доли в квартире.

Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Вернуться

○ Продажа доли в квартире

Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире. Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом.

В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.

Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.

Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2 ЭТАП. Совершение сделки.
Продавец и Покупатель обращаются  к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации). • Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности. • Свидетельство о праве собственности (если есть).

• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли. • Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.

• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю – продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела.

  С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган. Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ.

Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы. Перечень е документов необходимо узнать заранее.

Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

•    Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе. • Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние. •    Документ, подтверждающий семейный статус. •    Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли. •    Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли. •    Документы из органов опеки – при необходимости.

•    Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог. Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).

Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

Вернуться

○ Преимущественное право сособственника

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее.

И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст.

250 ГК РФ).

✔ Когда преимущественное право не работает?

• Если сделка безвозмездная (дарение, рента). • Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.

• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

Вернуться

○ Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

Вернуться

○ Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники. Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.

На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

Вернуться

○ Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:

1.    Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты.

Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.

Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления. 2.    Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире.

Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник  в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.

Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.

Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.

Вернуться

○ Договор купли-продажи

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:

•   Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
•   Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
•    Цену, условия оплаты, порядок расчета.
•    Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
•    Права и обязанности сторон.
•    На основании, каких документов продается доля.
•   Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
•    Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
•    Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
•    Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать. Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу. Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.

К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Вернуться

○ Риски при покупке доли в квартире

Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:

1.    Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке.

Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.

) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным. 2.    «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната.

Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.). Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д.

без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно. 3.    Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.

4.    Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.

Вернуться

○ Совета юриста:

✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках

Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

1.    Заключение договора дарения.
2.    Заключение договора займа.

Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:

• Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.  
• Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.

Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

Риски:

• Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
• Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком

Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

• Собственного жилья,
• Сполучения прописки,
• Отсутствие проблем с регистрацией.

И дает преимущества:

• Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
• Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

Вернуться

Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://TopUrist.ru/article/54014-kak-vykupit-doli-v-kvartire.html