Приобретение коммерческой недвижимости в аренду или кредит

Аренда или ипотека коммерческой недвижимости? Давайте сравним, что выгоднее.

13 сентября 2013 года

Для каждого типа компании необходимо иметь определенную материальную базу, рабочее место. Офисы, склады, недвижимость для промышленных целей могут сдаваться в аренду, но в этом случае компания не застрахована от роста арендной платы, кроме того, нецелесообразно бросать деньги в ветер.

В такой ситуации малым и средним предприятиям следует либо использовать коммерческую ипотеку, либо, если их собственных средств недостаточно, прибегать к аренде коммерческой недвижимости. Последний вариант не очень распространен в России, но, по мнению многих аналитиков, имеет большие возможности.

Рассмотрим подробнее возможности, предоставляемые сегодня российским рынком.

 Предложения банков в рамках коммерческих программ ипотечного кредитования 

Кредит на коммерческую недвижимость позволяет Вам получить необходимое пространство в собственности для Вашей же безопасности. Но малый бизнес сталкивается со многими трудностями, пытаясь воспользоваться этим предложением.

Помимо сложности процесса регистрации, многим банкам требуется дополнительное обеспечение, которое в два раза превышает размер самого кредита.

Жесткий контроль над тем, куда пойдут кредитные средства, требования к минимальному бюджету компании на уровне от десяти до двадцати миллионов долларов – все это не создает благоприятных условий для роста спроса в этом сегменте.

Более того, этот продукт предлагают лишь немногие финансовые институты в России. Лидерами рынка кредитования коммерческой недвижимости являются Абсолют Банк, ВТБ 24, АкБарс, АФ Банк, Башинвестбанк, Инвесткапиталбанк, Петрокоммерц, МТС Банк, Промсвязьбанк и другие.

Но есть возможность связаться с одним из крупнейших банков страны, даже если он не предлагает стандартных ипотечных программ. Принимая во внимание индивидуальную ситуацию каждого клиента, банк может предложить особые условия кредитования.

Необходимо представить документы, удостоверяющие личность заемщика и платежеспособность заемщика.

Вам также понадобится лицензия на ведение бизнеса, договор купли-продажи, оценочный отчет об оценке стоимости недвижимости, ее стоимости на данный момент на рынке и другие документы, подтверждающие, что заемщик является собственником земли и имущества. Также необходимы документы по страхованию имущества.

При обращении юридического лица в банк необходимо представлять отчетность по задолженности, бухгалтерскую отчетность.

Банку будет также интересно узнать, каков оборот денежных средств компании за последние полгода, какие активы находятся на балансе компании, наличие договора залога, кредитных договоров.

Когда мы говорим об условиях рассмотрения заявки, все банки обычно имеют от семи дней до одного месяца, но можно и сократить сроки.

Различные банки предлагают свои условия, рассмотрим некоторые из продуктов, которые будут предложены на рынке в 2013 году:

• Крупнейшие объемы кредитования в УралоСибе по программе “Бизнес-ипотека” (от пятисот тысяч до 95 миллионов рублей), в Промсвязьбанке по программе “Коммерческая недвижимость” (от 1 до 100 миллионов рублей). В первом случае процентная ставка составляет 14,25%, срок ипотеки до 120 месяцев, необходима гарантия собственнику компании, аванс составляет 20% от суммы. Во втором случае необходимым условием является гарантия владельца или жены заемщика IP.
• Что касается процентных ставок, предложение ЮниКредит Банка по программе коммерческой ипотеки выгодно: от 9,5% сроком от 12 до 84 месяцев с авансовым платежом в размере 20%. Возможная сумма такой ипотеки составляет от 0,5 до 40 миллионов рублей, и необходима гарантия владельца бизнеса.
• Низкие цены в СБРДРБ по программе Динамика бизнеса: от 10%, на сумму от 0,3 до 30 млн. рублей, за период до 84 месяцев. Безопасность также является необходимым условием.
• Абсолют Банк предлагает сумму от 0,15 до 30 миллионов рублей, ставки от 11 до 12 процентов, а срок кредитования до 60 месяцев. Эта сумма может быть использована для покупки залоговых прав в банке. По другой программе этого банка вы можете получить инвестиционный кредит от одного до сорока миллионов по ставке от 10,5-17%. Процентная ставка в данном случае зависит от срока, максимум до 120 месяцев. Авансовый платеж в размере 15% является обязательным.
• АкБарс” предлагает от одного до шестидесяти миллионов рублей по ставкам до 12,5%, на срок от двенадцати до шестидесяти месяцев, но требует дополнительного залога в размере 50% от стоимости и гарантии.
• Небольшой аванс в размере 15% требуется от банка “Петрокоммерц”, который расходует от 0,3 до 50 миллионов рублей по процентной ставке 12,5%. Срок кредита составляет до 120 месяцев, но гарантия ФСКМБ обязательна.

Как видно из приведенных выше примеров, средний срок кредитования составляет от пяти до семи лет, а максимально возможный срок – десять лет.

Средние ставки по данному виду кредитования составляют 12-14%, требования к первоначальному взносу удерживаются на уровне от 15% до 30%.

Аренду могут рассмотреть как малые предприятия, не отвечающие требованиям банка для получения кредита на коммерческую недвижимость, так и крупные предприятия, желающие опробовать другие инструменты или имеющие плохую кредитную историю.

 Характеристики лизинга коммерческой недвижимости: Что может предложить рынок. 

Долгосрочные договоры аренды недвижимости с возможностью их обратного выкупа применяются ретроспективно к коммерческой недвижимости продавца. Аренда не может быть применена к земельным участкам или заложенным земельным участкам. На сегодняшний день лидерами на российском рынке являются компании с долей государства в капитале.

• Одним из ведущих банков является Сбербанк Лизинг, который занимается как финансовым лизингом, так и лизингом коммерческой недвижимости по доходности. В первом случае клиенту предоставляется возможность рефинансировать задолженность по объекту сделки путем ее преобразования в долгосрочную аренду, а во втором – приобрести имущество после получения финансирования в размере до 80% от стоимости объекта аренды. Срок такой сделки в заинтересованной компании составляет не более 10 лет, поэтому необходимо произвести авансовый платеж в размере не менее 10% от общей суммы сделки.
• ВТБ-Лизинг также является лидером. Клиентам предлагается любой вид финансирования без залога. Однако минимальный порог составляет 300 миллионов рублей. В то же время ежемесячные платежи несколько отличаются от платежей за аренду недвижимости. План выплат составляется индивидуально и сделка длится не более 10 лет. Авансовый платеж осуществляется от нуля до тридцати процентов от суммы.
• Бензин также ограничивает минимальную стоимость арендуемого актива: финансирование предоставляется в размере 30 миллионов рублей на срок до 10 лет.
• Альфа-Лизинг” может предложить более короткие сроки от пяти до десяти лет, возможно даже без предоплаты. Дальнейшими условиями в данном случае является ограничение срока погашения до 45%, а для высокодоходной недвижимости – 90% от операционного результата, минимальная стоимость арендуемого актива, которая может заинтересовать компанию, составляет не менее ста миллионов рублей.
• Балтийский Лизинг” занимает прочные позиции на рынке и предлагает свои услуги на срок до пяти лет по минимальному тарифу в пять миллионов рублей. Кроме того, требуется авансовый платеж в размере двадцати процентов от суммы, в которой оценивается имущество. Также как и “Петролизинг”, данная компания устанавливает условия для возможного повышения цен на коммерческую недвижимость, с 6% до 11% в национальной валюте от общей стоимости здания за один год выполнения контракта.

Можно сделать вывод, что условия аренды коммерческой недвижимости предусматривают авансовый платеж в размере от 5 до 20 процентов от общей стоимости объекта. Все дополнительные платежи должны производиться в соответствии с графиком.

Возможны пенсионные выплаты, регрессивные и ускоренные выплаты. Обязательным условием для всех предложений является страхование здания на весь период.

В среднем финансовые институты рассматривают заявки на аренду коммерческой недвижимости на срок от трех до семи дней.

 Лизинг или кредитование: Как купить коммерческую недвижимость? 

Одним из преимуществ лизинга по сравнению с кредитами на недвижимость является то, что депозит не требуется. Кроме того, при аренде применяется механизм ускоренной амортизации здания. Если сравнить с условиями кредита, лизинговый бизнес получает значительно меньше залога.

Сбережения по налогу на имущество также очевидны, поскольку все платежи могут быть включены в себестоимость производства, а механизм амортизации в лизинге ускорен. Налогооблагаемая прибыль может быть уменьшена на сумму всех платежей по амортизации актива.

В этом смысле кредит является невыгодным, так как позволяет не только высокое налогообложение, но и отсутствие амортизации с уплатой налога на имущество.

Есть еще одна особенность: проведение лизинговой операции не помешает компании получить кредит в банке, так как обязательства по лизингу практически не отражаются в балансе. Арендатор предоставляет гарантии в форме страхования, а арендодатель – в форме ипотеки в пользу банка.

Однако по сравнению с коммерческими ипотечными кредитами ипотечные сделки имеют более высокие ставки, что является одним из основных недостатков. Когда вы смотрите на стоимость лизинга и кредита, вы должны делать специальные платежи и авансовый платеж в течение определенного периода времени.

По истечении срока действия договора Вы также должны оплатить сумму возврата. Учитывается увеличение стоимости имущества в зависимости от времени суток, а также расходы по страхованию, налогу на имущество и другие расходы.

В случае кредитного авизо необходимо уплатить сумму задолженности по процентам, а также налог на имущество, страховую сумму, плату за услуги, комиссионные и определенную сумму за экспертизу недвижимости.

Еще одним недостатком лизинга является необходимость государственной регистрации договора, без которой он не работает. Регистрация имущества арендодателя должна быть подтверждена Регистрационной палатой.

До этого момента коммерческая недвижимость не будет сдаваться в финансовую аренду. Поэтому все этапы регистрации могут занять два месяца. Лишь после осуществления всех платежей арендатор становится собственником имущества.

При подписании ипотечного договора право собственности на кредит переходит к заемщику после регистрации кредита.

Если условия аренды более подходят для организации, следует помнить, что обменный курс оказывает существенное влияние на рентабельность финансовой аренды. Разница в обменном курсе влияет на стоимость услуг.

Можно избежать разницы в надбавках и конвертациях, установив значение в местной валюте, но это не выгодно продавцу, который не упустит возможности заработать в случае колебаний обменного курса. Еще один важный момент – помнить о рисках, связанных с регистрацией недвижимости.

Лучше отдать предпочтение крупной и авторитетной лизинговой компании, более того, не помешает проверить, не является ли арендованный актив в юридическом смысле, чтобы избежать сюрпризов в обратной связи.

Стоит работать с крупными застройщиками, которые продают недвижимость, включая НДС. Только при таких условиях аренда недвижимости будет более выгодной, чем коммерческая ипотека.

Перспективы лизинга для малых и средних предприятий становятся более очевидными, когда налог на имущество заменяется налогом на имущество. Такие законодательные изменения сделают невыгодной работу собственников по упрощенной системе.

В результате увеличится количество продавцов, работающих с НДС, и возрастет рынок лизинга.

Источник: https://creditnewsinfo.net/credit-dlya-biznesa/lizing-ili-ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti-sravnim-chto-vygodnee

Аренда квартиры: долгосрочный риск или разумная альтернатива ипотеке?

Несмотря на то, что в первые месяцы 2015 года банки снизили ставки по ипотечным кредитам, требования к заемщикам были ужесточены.

Если человеку отказали в кредите, вариантов решения жилищной проблемы не так много: сдача в аренду жилья до лучших времен на ипотечном рынке, использование аренды с выкупом в ИИЖК (путем заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа) или покупка квартиры. Насколько последний вариант востребован и перспективен?

В сделке участвуют три стороны: домовладелец, домовладелец и арендатор.

Квартира приобретается арендодателем (юридическим или физическим лицом) и сдается арендатору путем заключения договора аренды с арендатором, в котором указываются все условия, включая размер аванса (первого платежа), условия, порядок оплаты и досрочное расторжение договора.

Контракт подлежит регистрации, независимо от срока действия контракта. Право собственности на квартиру переходит к арендатору только после того, как все суммы, причитающиеся арендодателю, будут выплачены. Это основное отличие от покупки ипотечной квартиры, когда заемщик сразу же становится ее владельцем.

Неопределенность и риск заключения долгосрочных отношений без регистрации прав собственности на жилье является основной причиной того, что аренда жилья для физических лиц не стала популярной на рынке недвижимости за четыре года его существования.

Лизинговые услуги предлагают лишь несколько крупных компаний, наиболее известной из которых является “ВТБ24 Лизинг”, дочерняя компания банка ВТБ24. Постепенно услуга лизинга предлагается девелоперами, в частности Группой компаний KVS (Санкт-Петербург), и в отличие от ипотеки, депозит по лизингу на 10% ниже.

Скромнее сказать, набор необходимых документов и требований к клиенту на уровне доходов. Ежемесячные платежи выше. Например, если клиент хочет купить квартиру в Москве за 10 миллионов рублей, рассчитывает на 10-летний срок оплаты и имеет возможность внести первоначальный взнос в размере 2 миллионов рублей.

(20%), то с ипотечным и лизинговым калькулятором он получит следующий результат: Ипотека Сбербанка: минимальная заработная плата 170 тыс. рублей в месяц, ставка 15%, ежемесячная выплата 129 068 рублей. ВТБ24 Лизинг: ежемесячная выплата 197 608 рублей, включая следующие услуги Лизинг обходится дороже, чем ипотека, но дешевле. Если клиент может внести первый взнос в размере более 40%, ВТБ-Лизинг предлагает снять квартиру с тремя документами: Паспорт, пенсионная карта и ИНН.

Вадим Лященко, менеджер NA RBNO Вадим ЛященкоОсновным преимуществом лизинга является то, что он является небанковским продуктом, поэтому правовое регулирование лизинговой деятельности дает большую свободу участникам лизинговых отношений, чем участникам банковского бизнеса. Иные государственные требования к арендодателю (отсутствие лицензии, отсутствие резервов и т.д.) и, соответственно, другие требования к арендодателю”.

Другими привлекательными аспектами являются фиксированная стоимость имущества и отсутствие налога на недвижимость, ответственность за который несет владелец имущества, т.е. арендодатель.

Если сравнить аренду с обычной, неоспоримым преимуществом аренды является возможность покупки квартиры и меньше в зависимости от воли собственника: арендодатель может попросить арендатора освободить квартиру, если его личные планы или семейные обстоятельства изменятся, а арендодатель заинтересован в продолжении проживания в квартире и осуществлении платежей.

Каковы основные недостатки лизинга?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга.Архаичная правовая система, не отвечающая требованиям рынка. Мы можем сосредоточиться на двух вещах. Во-первых, закон не разрешает аренду земли, несмотря на то, что Высший Арбитражный Суд от 3 июня 2010

Дело № ВАС-6984/10 по делу А27-13938/2009 предусматривает, что объектом лизинговых сделок не может быть земля как самостоятельный объект лизинга.Однако на практике вся загородная недвижимость выходит за рамки этой формы финансирования. Во-вторых, для рядового гражданина процедура заключения договора является запутанной.

В соответствии со статьей 667 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец недвижимости должен быть проинформирован о приобретении земельного участка для последующей сдачи его в аренду. Арендатор (арендатор) обычно имеет право выбора объекта лизинга: с одной стороны, это логично, поскольку имущество приобретается лизингодателем (лизингодателем) с целью его передачи заемщику.

С другой стороны, право выбора продавца сопряжено с риском – ответственность за невыполнение сделки продавцом лежит на лице, которое выбирает продавца, арендодателя или арендатора.

Если арендатор выберет недвижимость, то отказ продавца от передачи или наличие обременений в собственности может привести к возникновению различных правовых споров. Арендатор не освобождается от уплаты арендной платы.

Кроме того, арендодатель обязан возместить арендодателю все убытки, возникшие в результате невыполнения договора. Если арендатор столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без дома, но и возместит убытки за аренду спорного объекта.

Вадим ЛяшенкоСамым большим недостатком лизинга недвижимости является то, что он не известен (в России).

Вы можете добавить еще несколько ложек смолы. Во-первых, лизинговая компания может взять кредит в банке под залог собственной лизинговой квартиры, что вряд ли понравится лизингополучателю.

С другой стороны, досрочное расторжение договора аренды возможно только в двух случаях по инициативе арендатора без согласия арендодателя: Если арендодатель нарушил договор или в арендованном объекте были обнаружены существенные дефекты, необходимо указать в договоре возможность и условия долгосрочного расторжения.

В-третьих, лизинговая компания может обанкротиться и квартира может быть передана в залог банку. В то же время, нет гарантии, что договор с арендатором будет продлен и квартира останется в пользовании.

В-четвертых, в случае расторжения договора аренды квартира должна быть возвращена арендодателю, но порядок и обязанность возврата уже оплаченной стоимости квартиры арендатору четко не регламентированы законодательством.

Решениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации после 2009 года ситуация улучшилась в пользу арендатора, который имеет право на возврат аванса (первоначального взноса) и уплаченной суммы, которая включается в общую сумму арендных платежей. Есть позитивная тенденция, но нет никаких гарантий. Важно учитывать все нюансы оплаты и возврата в самом договоре.

Можно ли заключить и заверить договор лизинга у нотариуса и сколько это будет стоить?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга.Около 12-15 тысяч рублей, в зависимости от стоимости объекта. По закону нотариус имеет право заверять любую гражданскую сделку, в том числе лизинговую.

Однако в связи с тем, что сделки по аренде недвижимости в настоящее время являются экзотическими, нотариусу может потребоваться некоторое время для проработки законодательства и судебной практики, чтобы надлежащим образом информировать стороны обо всех нюансах сделки”.

В-пятых, квартиросъемщик не может зарегистрироваться в квартире, выдается только временный вид на жительство. Однако чем меньше доступно ипотечных кредитов, как с точки зрения потребностей заемщиков, так и с точки зрения процентных ставок, тем больше шансов на успех у других финансовых инструментов для приобретения недвижимости.

Может ли лизинг заменить ипотеку?

Вадим ЛяшенкоЛизинг не имеет задачи / цели заменить ипотечные кредиты, это совершенно другие финансовые инструменты. Формулировка вопроса еще раз подтверждает самый большой недостаток лизинга недвижимости – об этом мало что известно (в России).

Наше агентство предлагает своим клиентам не только банковские кредиты, но и другие формы финансирования недвижимости, в том числе различные варианты лизинга (в том числе доходность, аренда с погашением, аренда).

Проблема с попыткой использовать нетрадиционный (нетрадиционный) метод финансирования заключается в практически полной финансовой неграмотности населения. И, к сожалению, тоже законно.

Алексей КомаровВ европейских странах на лизинг недвижимости приходится от 10 до 20 процентов портфеля лизинговых компаний, в то время как в России на лизинг недвижимости приходится от 2 до 4 процентов.

В России лизинговые компании обычно являются дочерними предприятиями банков, которые считают, что ипотечные кредиты еще далеки от насыщения, а альтернативные методы кредитования, такие как аренда недвижимости, предполагающие более лояльный подход к заемщику, по-прежнему излишни. 

Что вы можете порекомендовать арендатору, если он решит купить квартиру таким образом?

Алексей Комаров“Тщательно выбирайте продавца недвижимости. На мой взгляд, развитие дальнейших правоотношений между сторонами зависит от юридической стабильности самой лизинговой сделки. С учетом принятых изменений в Особую доказательственную силу нотариального акта ст. 61 Пункт

5 Гражданско-процессуальный кодекс Российской Федерации, пожалуйста, свяжитесь с нотариусом или хотя бы адвокатом.

Выбирать авторитетную лизинговую компанию с “понятными” учредителями, потому что при заключении договора аренды недвижимости право собственности на квартиру переходит к собственнику (как в ипотечном бизнесе), а собственник, хотя он и остается собственником дома, может быть обременен долгами и в случае его финансового краха вызвать у арендатора ненужные проблемы или суд, который ничего не нуждается. Однако следует отметить, что вслед за законом об аренде следуют ст. 617 ГК РФ и ст. 23 164-ФЗ “О лизинге”. Особенно важно учитывать в сделке условия и порядок выкупа недвижимости у арендодателя, поскольку аренда недвижимости обычно представляет собой договор аренды с правом выкупа, который должен быть предусмотрен в договоре между сторонами 164-ФЗ “О лизинге”, ст. 19. 

Вадим ЛяшенкоЯ бы порекомендовал квалифицированного консультанта.

совместная собственность

Российские ипотечные кредиты все еще дорогие и недоступные для всех, самым большим недостатком лизинга является то, что в течение всего срока лизинга недвижимость принадлежит лизинговой компании, а платежи здесь даже выше, чем при ипотечном кредитовании. Доверие к молодым лизинговым компаниям и межрегиональной жилищной компании, предлагающей аренду с погашением, также невелико.

Что если бы вы предложили другой финансовый инструмент, сочетающий в себе преимущества ипотеки и лизинга? Например, совместная собственность на квартиру: часть квартиры, скажем, на 10-30% сразу покупается квартиросъемщиком, а оставшаяся часть остается в собственности надежной и стабильной жилищной компании, лучше санкционированной государством.

Клиент ежемесячно платит компании арендную плату, дополнительные расходы и возвращает стоимость квартиры, постепенно увеличивая свою долю владения. И так будет до тех пор, пока квартира не будет полностью скуплена. Аналогичная система популярна в Европе, особенно в Англии, где ее называют совместной собственностью.

Размер первоначальной доли имущества в приобретаемом имуществе варьируется от 25 до 75%, обычно 50%, для погашения которых также можно взять ипотечный кредит. Это очень удобная система для тех, кто покупает недвижимость впервые и имеет низкий доход.

Остальные средства принадлежат Жилищной ассоциации – частной некоммерческой организации, и их можно приобрести в рассрочку один раз в год. Арендная плата, сборы за услуги и налоги (плата за услуги, социальный налог) являются приемлемыми и ниже, чем ипотечные платежи за покупку всей квартиры.

Все преимущества такой системы очевидны – один человек сразу становится владельцем акции, имеет дело с надежной некоммерческой компанией, платежи не слишком обременительны, а оставшуюся долю всегда можно выкупить (один раз или постепенно). Если вы берете кредит на покупку первичной части, вы можете получить квартиру, в которой в руках всего несколько тысяч фунтов стерлингов.

Может ли совместное владение быть перспективным в России?

Вадим ЛяшенкоИменно “может быть перспективным”, т.е. востребованным в будущем. Это подтверждается, например, отсутствием в настоящее время спроса на существующий и весьма схожий инструмент “рента с погашением”, о котором шла речь здесь в то время.

Алексей КомаровС моей точки зрения, рынок недвижимости в России – это очень консервативная вещь (кроме, пожалуй,

).

Москва), и это разумно, потому что покупатели тратят деньги на самый важный и значимый объект – жилье.

Для тех, кто покупает недвижимость (например, в качестве жилья), эта система может быть востребована, но на национальном уровне люди предпочитают проверенные методы покупки. 

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-v-lizing-dolgosrochnyj-risk-ili-razumnaja-alternativa-ipoteke-218001/

Коммерческая ипотека для юридических лиц

При предложении частным клиентам ипотеки на жилую недвижимость спрос со стороны финансовых институтов юридических лиц удовлетворяет возможность получения ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости.

*lt;цвет шрифта = “#ffffff00″*_gt;-=https://www.youtube.com/watch?v=- Sync:ßÇČâÈâââ

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на покупку коммерческих, офисных и складских помещений, а также земельных участков.

 

Характеристики коммерческой ипотеки

Когда обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, коммерческая ипотека регулируется гораздо более низкими ценами.
Срок кредитования – от 5 до максимум 10 лет..

Что касается продолжительности процесса, то малые и средние предприятия также ожидают длительных процессов рассмотрения заявок, рассмотрения документов и кредитной обработки, при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика приобретение собственных помещений для управления компанией в течение короткого периода времени.
.

Наличие личного кабинета, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду торговых площадей.

Конечно, ежемесячно юридическое лицо платит банку определенную сумму, но эта плата распространяется на личное имущество, а не на арендуемое.

Каковы преимущества коммерческой ипотеки, предоставляемой банками клиентам?
СбербанкНапример, он гарантирует такие условия на 2018 год:

• Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и под залог существующей.
• Продление срока ипотечного кредитования до 120 месяцев.
• Бухгалтерский учет специализации экономической деятельности клиента на момент принятия решения о предоставлении кредита.
• Возможность погашения существующих обязательств по кредитам других банков и лизинговых компаний.
• Возможность приобретения строительных проектов у клиентов, аккредитованных Сбербанком.
• Отсутствие комиссий за кредитование и досрочное погашение ипотечных кредитов.

лавка ВТБ 24 предлагает программу ипотечного кредитования бизнеса с ее основными преимуществами:

• Срок кредитования до 10 лет.
• Возможность кредитования без предоплаты при условии дополнительного залога.
• Отсрочка погашения основной суммы долга до 6 месяцев.

Преимущества ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

• Отсрочка погашения основной суммы долга до шести месяцев.
• Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
• Выдача ипотечных кредитов на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Характеристики рынка коммерческой недвижимости

Пока коммерческая ипотека находится только в стадии разработки, что в основном связано с тем, что российское законодательство регулирует ипотечное жилищное кредитование и кредитование юридических лиц на покупку коммерческой недвижимости с существенной разницей. При покупке квартиры договор купли-продажи заключается одновременно с договором ипотеки и ипотеки.

Приобретение коммерческой недвижимости является более сложной задачей.
Имущество не может быть передано в залог немедленно, договор заключается только после перехода права собственности к покупателю
Такой период для банка является зоной риска, чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные системы.

Кроме того, коммерческую недвижимость гораздо сложнее оценить, чем жилой комплекс или частный дом. Жилищное финансирование развивается на соответствующем уровне, банки делят все имущество на ликвидное и неликвидное, критерии ликвидности – технические характеристики помещений, местоположение и т.д. Оценка ликвидности бизнес-направления рассматривается индивидуально.

Ситуация с офисными и коммерческими зданиями предельно ясна – стоимость недвижимости напрямую зависит от местоположения, удаленности от центра города, доступности, близости к стратегическим точкам и т.д. Стоимость недвижимости зависит от местоположения здания. Но как оценить складские и производственные мощности – определить ликвидность таких площадей гораздо сложнее.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки предоставляется на определенных условиях, кроме того, заемщик должен соответствовать требованиям банка.
Основные критерии, которым должен соответствовать заказчик:

• Компания заемщика имеет зарегистрированный офис в Российской Федерации.
• Годовой оборот компании не превышает 400 миллионов рублей.
• Минимальный возраст заемщика составляет 21 год, максимальный возраст 70 лет на конец кредитного периода (возрастные ограничения применяются к индивидуальным предпринимателям).
• Продолжительность деятельности предприятия – не менее шести месяцев для всех видов работ, кроме сезонных, и не менее двенадцати месяцев для сезонных работ.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

• Заявка на получение кредита.
• Вопросник.
• Учредительные документы и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Документы по экономической деятельности.
• Финансовая отчетность.

Полный и точный перечень необходимых документов должен быть составлен в филиалах конкретного банка, условия могут варьироваться в зависимости от банка.

Процедуры и схемы оформления кредитов

Коммерческая ипотека не имеет надежного правового регулирования и сопряжена с определенными рисками для банковских учреждений.

В целях минимизации данных рисков банки применяют различные процедуры оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, которые также имеют определенные недостатки для заемщика.

Существуют три основные программы по регистрации и предоставлению кредитов на покупку коммерческой недвижимости.

Регистрация ипотеки по схеме 1

Это самая длинная, но наиболее транспарентная процедура предоставления займа, т.е. этапы функционирования системы:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель вносит залог продавцу из собственных средств, а банк гарантирует, что оставшаяся часть денег будет перечислена на счет продавца после внесения залога.
3. Покупатель регистрирует право собственности на недвижимость.
4. Покупатель и банк заключают договор залога приобретаемой недвижимости.
5. Банк перечисляет деньги по ипотечному кредиту на счет продавца

Регистрация ипотеки по схеме 2

Вторая схема включает такие этапы сделки:

1. Покупатель вносит залог продавцу из собственных средств, банк гарантирует продавцу, что он получит оставшуюся часть суммы после внесения залога.
2. Имущество передано в залог банку.
3. Зарегистрирована смена собственника имущества, заключен договор купли-продажи.
4. Остальную часть денег банк передает продавцу.

Кредитная обработка в соответствии со схемой №3

Третья схема существенно отличается от первых двух и состоит из таких фаз:

1. Юридическое лицо регистрируется, и его право собственности переходит к объекту недвижимости.
2. Покупатель приобретает обратно права собственности этого юридического лица на предоставленные банком кредитные средства.
3. После погашения кредита покупатель имеет право передать недвижимость себе или оставить ее без изменений.

Банки тщательно проверяют юридическую чистоту заемщика и объекта недвижимости, прежде чем приступать к непосредственному оформлению ипотечного кредита и соответствующих договоров.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

На первый взгляд, коммерческая ипотека без первоначального взноса – это привлекательное предложение, но действительно ли оно выгодно заемщику? Некоторые банки предлагают своим клиентам такое условие и заявляют, что приобретаемое имущество будет передано в залог.

Коммерческие ипотечные кредиты без первоначальной ставки могут выдаваться, если приобретаемая недвижимость имеет наивысший рейтинг ликвидности.
В этом случае имущество само по себе является своего рода страховкой и покрывает риски банка, если заемщик не в состоянии погасить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это только один из вариантов.

Цвет шрифта =”#ffff00″ >-=https://www.youtube.com/watch?v=- с гордостью представляет

Если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредиты без первоначального взноса, то в большинстве случаев это означает, что сумма аванса заменяется на дополнительный залог банку. Заказчик обязан заключить договор залога при перевозке юридического лица или иного недвижимого имущества.

Другой возможностью дополнительных условий предоставления коммерческого кредита без предоплаты является возможность предоставления дополнительных условий.
Сокращение срока выплаты ипотечного кредитаНапример, если ипотека может быть выдана юридическим лицам на срок до 10 лет, банк сокращает срок погашения ипотеки на треть без предоплаты.

Коммерческая ипотека для индивидуального предпринимателя

Коммерческая ипотека для частных предпринимателей может быть выдана, если индивидуальный предприниматель отвечает требованиям банка, в частности, если кредитные организации отказываются выдавать ипотечные кредиты лицам, ведущим бизнес по упрощенной системе налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента и поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик отвечает требованиям банка, банк выдает ипотечный кредит, который регулирует процесс работы с физическими лицами.
Фактически, процесс регистрации ничем не отличается от выдачи коммерческих ипотечных кредитов юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает возможность юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям приобрести недвижимость для коммерческих целей в течение короткого периода времени. Хотя условия коммерческого кредита менее привлекательны, чем частная ипотека, этот вариант является оптимальным с учетом высоких доходов заемщика.

нюансы коммерческой ипотеки

Источник: https://ipoteka-expert.com/kommercheskaya-ipoteka-dlya-yuridicheskix-lic/

Ипотека коммерческой недвижимости. Кредит или лизинг?

24.06.2008

Преимущества ипотечных кредитов

При покупке квартиры иногда сложно оценить преимущества ипотечных кредитов, но в коммерческой недвижимости выгоды от покупки в кредит гораздо яснее.При привлечении заемных средств в банке, компания не изымает собственный капитал из обращения.

Таким образом, покупка по ипотечному кредиту выгодна заемщику, если рентабельность его бизнеса превышает стоимость кредита, а российские компании уже имеют более высокую рентабельность, чем самые высокие процентные ставки по банковским кредитам.

Поэтому кредит, как правило, более выгоден, чем целевая покупка.

Подавая заявку на получение ипотечного кредита в банке, компания проходит те же этапы, что и частные покупатели. Однако первоначальный взнос по коммерческой ипотеке редко составляет менее 30% и почти не менее 25% – банки предъявляют повышенные требования к юридическим лицам.

Следует отметить, что, строго говоря, ипотека коммерческой недвижимости отсутствует. Компании не имеют права закладывать недвижимость до момента покупки и продажи.

Основным отличием является отсутствие слова “нежилое здание” в одном из положений Закона об ипотеке. В сделках с жилой недвижимостью залог создается одновременно с регистрацией перехода права собственности, и продавец получает деньги за объект без задержки.

Однако в Законе об ипотеке четко не указано происхождение ипотечных кредитов в коммерческих сделках.

Имущество должно быть приобретено до принятия соответствующих поправок к закону и только после этого может быть передано в залог для получения денег.

Это нарушает логическую последовательность действий: если вы покупаете магазин или офис, вы имеете право получить кредит в банке только с момента перехода права собственности к вам.

А обычная ипотечная программа, когда заемщик вносит 30% своего капитала, остальную часть суммы занимает, оплачивается продавцом и через некоторое время владельцу, с нежилыми помещениями она еще не работает.

Обходные пути.

Банки и покупатели должны искать средства правовой защиты. Например, банки тратят только часть денег до размещения депозита. В большинстве случаев инвестор покупает объект за счет собственных средств и рефинансирует его после совершения сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=8K-99UwcHnE https://www.youtube.com/watch?v=8K-99UwcHnE

По согласованию с продавцом, можно использовать другую систему – депозитную продажу. В рамках этого плана владелец недвижимости размещает депозит на недвижимость и берет кредит в банке.

Затем он продает недвижимость по цене, которая уменьшается на сумму кредита, который “висит” на здании.

Для покупателя в этой ситуации почти ничего не меняется – он выплачивает кредит так, как будто сам его зарегистрировал.

Условия кредита.

Сроки погашения коммерческих ипотечных кредитов варьируются от 3 до 10-12 лет. В России кредит обычно выдается сроком на пять лет. Первоначальный взнос может достигать 40%. Процентные ставки по кредитам варьируются от 12% до 16% и не сильно зависят от валюты кредита.

Физические лица, приобретающие коммерческие помещения на ипотечной основе, могут рассчитывать на несколько лучшие условия и более быстрое рассмотрение заявки. В свою очередь, предприятия могут получить гораздо больший кредит.

Однако фактически такая компания должна быть активна на рынке не менее одного года и иметь прибыльный бизнес, который отражается в балансе.

Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от самого объекта. При покупке ликвидного и прибыльного офисного здания, в котором сформирован пул крупных арендаторов, следует ожидать процентной ставки до LIBOR + 3,3% (менее 9% по кредиту в долларах США) и срока до 12 лет.

Расходы на аренду или лизинг.

Аренда коммерческой недвижимости недавно появилась на нашем рынке – осенью 2005 года. При покупке по данной программе лизинговая компания становится как заемщиком, так и владельцем недвижимости.

В свою очередь, он сдает в аренду помещения клиенту, который платит не только арендную плату, но и ренту, с помощью которой кредит выдается.

Если определенная доля выкупается, арендатор выкупает здание обратно в собственность.

Популярность автолизинга обусловлена большей доступностью, чем ипотека: Часто используется, когда объект или заемщик не полностью соответствует требованиям банка.

Поскольку в этом случае финансовую ответственность за выдачу кредита несет лизинговая компания, банк более тесно связан со сделками.

Большинство банков имеют собственные лизинговые компании и поэтому требуют значительно меньше времени и усилий для оценки кредитных рисков.

Основным требованием к покупателю является то, что он должен быть прибыльным. Для договоров лизинга чистая прибыль должна быть в два раза выше запланированного лизингового взноса.

Заявка арендодателя на получение кредита обычно действительна за два-три дня. “Письмо бенефициару обычно находится на уровне собеседования по поводу аккредитива.

И, прежде всего, учитывается само имущество и его ликвидность”, – говорит Светлана Сидоренко, генеральный директор MainDecision.

Кроме наличия лизинга, есть еще одно преимущество – общая сумма платежей, производимых клиентом за недвижимость, зависит от производственных затрат и подлежит налоговому вычету.

В то время как ипотечные кредиты не только облагают налогом проценты по кредитам. Кроме того, лизинг сокращает срок амортизации актива почти в три раза.

В остальном условия очень похожи на условия выкупа ипотеки: максимальный срок – десять лет, процентная ставка – от 4 до 14% годовых, потребность в собственных средствах – около 30%.

Однако в случае ликвидных средств некоторые лизингодатели могут уменьшить авансовый платеж. Ставка лизинга в значительной степени зависит от местонахождения объекта покупки”, – поясняет С. Сидоренко. – Если он расположен на окраине города, то плата ниже арендной платы, которую арендатор заплатил за него, если в центре города – больше. Но в среднем арендная ставка равна арендной плате.

Одной из причин, препятствующих распространению лизинга, является то, что имущество не находится на балансе покупателя и лизинговой компании. В течение пяти-десяти лет он был всего лишь пользователем этого сектора.

Этот психологический фактор сдерживает некоторых менеджеров, которые думают о лизинге. Они опасаются потерять лизинговую компанию вместо того, чтобы покупать свою недвижимость.

Но, на наш взгляд, такие опасения неоправданны.

Опять статьи: Ипотека коммерческой недвижимости

Источник: https://www.RealtyPress.ru/ipoteka/analitika/14-01-2007.html